De Belgische Staat werd veroordeeld door het Hof van Justitie van de Europese Unie. Ze wordt verplicht om haar wetgeving betreffende buitenlandse onroerende inkomsten aan te passen om ze in overeenstemming te brengen met het belastingregime dat geldt voor in België gelegen onroerende goederen. De nieuwe maatregelen zijn van kracht voor de inkomsten van 2021 (aanslagjaar 2022).
Inleiding
Tot op het heden voorzag het Belgische Wetboek van de Inkomstenbelastingen (hierna het WIB) in een verschillende fiscale behandeling tussen Belgische en buitenlandse onroerende goederen.
Voor onroerende goederen gelegen in België is het doorgaans (1) het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40% dat diende als de belastbare grondslag.
Voor onroerende goederen die in het buitenland gelegen zijn, ging het om de huurwaarde (voor niet-verhuurde panden), ofwel om de werkelijk ontvangen huurinkomsten, verminderd met een forfait van 40%. De inkomsten van in het buitenland gelegen onroerende goederen konden bovendien worden verminderd met de lokale onroerende belastingen.
Voortaan voorziet het WIB dat residentiële onroerende goederen gelegen in het buitenland fiscaal gezien hetzelfde worden behandeld als residentiële onroerende goederen gelegen in België.
Laten we echter niet vergeten dat indien het pand gelegen is in een land waarmee België een dubbelbelastingverdrag heeft afgesloten, enkel het land waar het pand gelegen is, bevoegd is om het te belasten. Het is dus vrijgesteld van belasting in België, maar onder het progressievoorbehoud, wat betekent dat België toch rekening zal rekening zal houden met de inkomsten van dit pand om de verschuldigde belastingen op de belastbare inkomsten in België te bepalen.
Wat is het nieuwe fiscale stelsel?
Of het residentiële onroerend goed nu gelegen is in België of in het buitenland, voortaan moet steeds het kadastraal inkomen worden opgenomen in de Belgische belastingaangifte.
Voor de buitenlandse onroerende goederen moet er dan nog een 'Belgisch' kadastraal inkomen worden bepaald.
Hiervoor voorziet de nieuwe Belgische wetgeving dat er rekening moet worden gehouden met het kadastraal inkomen (met name de 'normale nettohuurwaarde') op 1 januari 1975!
Indien zo'n huurwaarde niet bekend is, wordt het kadastraal inkomen berekend aan de hand van de normale verkoopwaarde van het goed op 1 januari 1975, vermenigvuldigd met 5,3%.
Het ligt voor de hand dat er weinig gevallen zullen zijn waarin we het kadastraal inkomen op een dergelijke manier kunnen bepalen.
Daarom voorziet het WIB ook in de mogelijkheid om het kadastraal inkomen te berekenen op basis van de huidige normale verkoopwaarde, en er een correctiecoëfficiënt op toe te passen die jaarlijks wordt bepaald (2) (15,036% voor het jaar 2020, aanslagjaar 2021).
Laten we een concreet voorbeeld nemen:
Meneer Peeters kocht in 2020 een pand in Spanje voor 500.000 euro.
Het kadastraal inkomen bedraagt dus 500.000: 15,036 X 5,3%, ofwel 1.762 euro. Dat is dus het bedrag dat moet worden opgenomen in de belastingaangifte.
In het kader van de belasting in België of de toepassing van het progressiebehoud, zal dit kadastraal inkomen vervolgens worden geïndexeerd en worden verhoogd met 40% door de Belgische belastingdienst.
De betaalde onroerende belasting in het land waar het pand gelegen is, zal niet langer aftrekbaar zijn.
Aangifteplicht voor elke verwerving of vervreemding van een onroerend goed gelegen in het buitenland
Naast de vermelding van het kadastraal inkomen in de belastingaangifte, zal iedereen die een pand in het buitenland aan- of verkoopt, de transactie moeten aangeven bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (voordien bekend als 'het kadaster').
Aan de hand van deze aangifte kan de administratie het kadastraal inkomen van het pand in kwestie berekenen.
De aangifte moet gebeuren binnen de vier maanden na de verwerving of vervreemding, via Myminfin (vanaf juni), via e-mail foreigncad@minfin.fed.be of per post op het volgende adres: Administratie Opmetingen & Waarderingen, Koning Albert II-laan 33, bus 55, te 1030 Brussel.
Indien de aankoop of vervreemding plaatsvond tussen 1 januari 2021 en de publicatiedatum van de Wet in het Belgisch Staatsblad (met name 25 februari 2021), dan wordt de aangiftetermijn van vier maanden verlengd tot het einde van de vierde kalendermaand volgend op de kalendermaand tijdens dewelke de wet werd gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad.
Voor onroerende goederen die werden verworven of vervreemd vóór 1 januari 2021, bedraagt de aangiftetermijn voortaan één jaar. De aangifte moet in die hypothese gebeuren uiterlijk tegen 31 december 2021.
Tot slot zullen belastingplichtigen die reeds buitenlandse onroerende inkomsten hebben opgenomen in hun vroegere belastingaangiften, worden gecontacteerd door de belastingdienst om de nodige informatie op te vragen om het kadastraal inkomen te bepalen.
Vergeet niet dat deze aangifteplicht niet geldt voor nieuw opgerichte of herbouwde onroerende goederen die nog niet in gebruik werden genomen of verhuurd op de voormelde data.
In die hypothese zal de aangifteplicht van toepassing zijn wanneer de goederen daadwerkelijk in gebruik worden genomen of verhuurd, of wanneer de werken zijn voltooid.
De aangiftetermijn bedraagt hier dertig dagen na de ingebruikname, verhuur of beëindiging der werken.
Indien die termijn begint te lopen vóór 25 februari 2021, dan wordt deze termijn van dertig dagen verlengd tot de dertigste dag volgend op 25 februari.
Besluit
Deze fiscale hervorming zal slechts zeer beperkte gevolgen hebben. België heeft immers al talrijke dubbelbelastingverdragen afgesloten die enkel aan het land waar het onroerend gelegen is, de bevoegdheid toekennen om het te belasten. De gevolgen van deze hervorming zullen dus beperkt blijven tot het progressievoorbehoud.
De gevolgen kunnen in bepaalde gevallen zelfs positief uitdraaien (bijvoorbeeld indien het kadastraal inkomen lager is dan de eventuele ontvangen huurinkomsten).
Het zal er vooral op aan komen om de marktwaarde van het onroerend goed te bepalen. Voor onroerende goederen die onlangs werden aangekocht, zal dat normaal gezien niet (al) te veel problemen opleveren. Voor oudere onroerende goederen zal de belastingplichtige ongetwijfeld de verkoopwaarde van het pand kunnen bepalen op basis van de vroegere aankoopprijs (eventueel vermeerderd met de werken), op basis van referentiepunten, een expertiseverslag of recentere documenten die de verkoopwaarde van het pand bepalen (bijvoorbeeld een aangifte van nalatenschap).
Tot slot kan het duur uitvallen om geen aangifte te doen van een buitenlands onroerende goed bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. Er kunnen bij nalatigheid immers boetes worden opgelegd (tot 3.000 euro).
Het departement Wealth Planning & Structuring staat te uwer beschikking om al uw eventuele vragen te beantwoorden.
(1) Laten we het voorbeeld nemen van een residentieel vastgoed dat in handen is van een Belgische natuurlijke persoon die in België woont en die het persoonlijk bewoont of verhuurt aan natuurlijke personen die het niet om professionele redenen gebruiken.
(2) De correctiecoëfficiënt zal worden gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad.
