Condamné par la Cour de Justice de l’U.E., l’Etat belge a été contraint de modifier sa législation applicable aux revenus immobiliers étrangers pour l’aligner sur le régime fiscal des immeubles détenus en Belgique. Les nouvelles dispositions s’appliquent aux revenus de l’année 2021 (déclaration fiscale de 2022).
Introduction
Jusqu’à présent, le code des impôts sur les revenus belges (ci-après le CIR) prévoyait un régime fiscal différent selon que l’immeuble était situé en Belgique ou à l’étranger.
Pour les immeubles situés en Belgique, c’est généralement (1) le revenu cadastral indexé majoré de 40 % qui servait de base imposable.
Pour les immeubles situés à l’étranger, il s’agissait soit de la valeur locative (pour les immeubles non loués), soit des loyers réellement perçus, diminués d’un forfait de 40 %. Les revenus des immeubles situés à l’étranger pouvaient en outre être diminués des impôts fonciers locaux.
Dorénavant, le CIR prévoit que les immeubles résidentiels situés à l’étranger subissent le même régime fiscal que les immeubles résidentiels situés en Belgique.
Gardons néanmoins à l’esprit que, si l’immeuble est situé dans un pays avec lequel la Belgique a signé une convention préventive de la double imposition, seul le pays de situation de l’immeuble est compétent pour le taxer. Il est donc exonéré en Belgique, mais sous réserve de progressivité, ce qui veut dire que la Belgique tiendra quand même compte du revenu de cet immeuble pour la détermination de l’impôt dû sur les revenus taxables en Belgique.
Quel est le nouveau régime fiscal ?
Que l’immeuble résidentiel soit situé en Belgique ou à l’étranger, c’est le revenu cadastral qui devra dorénavant être mentionné dans la déclaration fiscale belge.
Reste à déterminer, pour ces immeubles étrangers, un revenu cadastral « belge ».
Pour se faire, la nouvelle législation belge prévoit qu’il faut tenir compte du revenu cadastral (càd de la « valeur locative normale nette ») au 1er janvier 1975 !
Si une telle valeur locative n’est pas connue, le revenu cadastral se calcule en tenant compte de la valeur vénale normale du bien au 1er janvier 1975 multiplié par 5,3 %.
On le comprendra aisément, rares seront les cas pour lesquels il sera possible de déterminer le revenu cadastral de cette manière.
Raison pour laquelle le CIR prévoit également la possibilité de calculer ce revenu cadastral à partir de la valeur vénale normale actuelle, en y appliquant un coefficient de correction fixé annuellement (2) (15,036 % pour l’année 2020, exercice d’imposition 2021).
Prenons un exemple concret :
Monsieur Dupont a acheté en 2020 un immeuble en Espagne pour 500.000 euros.
Le revenu cadastral sera donc de 500.000 : 15,036 X 5,3 %, soit 1.762 euros. C’est ce montant qui doit être mentionné dans la déclaration fiscale.
Dans le cadre de l’imposition en Belgique ou de l’application de la réserve de progressivité, ce revenu cadastral sera ensuite indexé et majoré de 40 % par l’administration fiscale belge.
Les impôts fonciers payés dans le pays de situation de l’immeuble ne seront plus déductibles.
Obligation de déclaration de toute acquisition ou aliénation d’un immeuble situé à l’étranger
Outre la mention du revenu cadastral dans la déclaration fiscale, toute personne faisant l’acquisition d’un immeuble à l’étranger ou toute personne vendant un tel bien devra déclarer la transaction à l’administration générale de la documentation patrimoniale (antérieurement appelée « le cadastre »).
Grâce à cette déclaration, l’administration pourra calculer le revenu cadastral de l’immeuble concerné.
La déclaration devra être faite dans les 4 mois suivant l’acquisition ou l’aliénation, via Myminfin (à partir du mois de juin), par mail foreigncad@minfin.fed.be ou par courrier postal à l’adresse suivante : Administration Mesures et Evaluations, Boulevard du Roi Albert II, 33 bte 55 à 1030 Bruxelles.
Si l’acquisition ou l’aliénation a lieu entre le 1er janvier 2021 et le jour de la publication de la loi au Moniteur Belge (soit le 25 février 2021), le délai de déclaration de 4 mois est prolongé jusqu’à la fin du 4ième mois calendrier qui suit le mois calendrier au cours duquel la loi a été publiée au Moniteur Belge.
Pour les immeubles acquis ou aliénés avant le 1er janvier 2021, le délai de déclaration est cependant d’un an. La déclaration devra être faite, dans cette hypothèse, pour le 31 décembre 2021.
Enfin, les contribuables qui ont déjà mentionné des revenus immobiliers étrangers dans leurs précédentes déclarations fiscales seront contactés par l’administration fiscale en vue de récolter les informations nécessaires à l’établissement du revenu cadastral.
A noter que cette obligation de déclaration ne s’applique pas aux immeubles nouvellement construits ou reconstruits et qui n’ont pas encore été occupés ou donnés en location aux dates mentionnées ci-dessus.
Dans cette hypothèse, l’obligation de déclaration surviendra lorsque les biens seront effectivement occupés ou loués, ou lors de l’achèvement des travaux.
Le délai de déclaration est ici de 30 jours suivant l’occupation, la location ou la fin des travaux.
Si ce délai a commencé à courir avant le 25 février 2021, ce délai de 30 jours est prolongé jusqu’au 30 ième jour suivant le 25 février.
Conclusion
Cette réforme fiscale aura des effets très limités. En effet, la Belgique a signé de nombreuses conventions préventives de la double imposition accordant au seul pays de situation de l’immeuble le droit de le taxer. L’impact de cette réforme sera donc limité à la réserve de progressivité.
L’impact pourrait même être positif dans certains cas (par exemple si le revenu cadastral est inférieur aux éventuels loyers perçus).
Le point-clé ici sera de définir la valeur de marché du bien immeuble. Pour les immeubles acquis récemment, cela ne posera en principe pas (trop) de problèmes. Pour les immeubles plus anciens, le contribuable pourra sans doute établir la valeur vénale de l’immeuble en recourant au prix d’achat historique (éventuellement majoré des travaux), à des points de comparaison, à un rapport d’expert ou à tout document plus récent établissant la valeur vénale du bien (par exemple, une déclaration de succession).
Enfin, l’absence de déclaration à l’administration générale de la documentation patrimoniale d’un immeuble situé à l’étranger peut coûter cher. Des amendes (jusqu’à 3.000 euros) sont prévues en cas d’oubli.
Le Département Wealth Planning & Structuring se tient, comme d’habitude, à votre entière disposition pour répondre à toutes les questions que vous jugeriez utiles.
(1) Nous prenons comme hypothèse un immeuble résidentiel détenu par une personne physique résidente belge et qui l’occupe personnellement ou le loue à des personnes physiques ne l’occupant pas pour des raisons professionnelles.
(2) Le coefficient de correction sera publié au Moniteur Belge.
