Le premier type est l’immobilier commercial de centre-ville. Celui-ci profite de la consommation de proximité dans le cas de villes à forte densité de population ou bien du tourisme lorsqu’il s’agit d’un centre urbain historique ou culturel. La qualité fondamentale du bien, sa localisation et la volonté des autorités politiques locales à soutenir l’activité commerciale en favorisant les aménagements urbains adéquats sont des éléments essentiels pour son développement.
La rareté de ce premier type devrait contribuer à en augmenter sa valeur dans le temps et, le cas échéant, les loyers. En effet, les meilleurs actifs vont profiter du besoin des enseignes de la plus haute qualité de garder des magasins physiques qui contribuent à la visibilité de la marque tout en développant parallèlement des plateformes de vente par internet. Ces dernières ne sont d’ailleurs pas encore à même de concurrencer la shopping experience procurée par les grandes maisons. Enfin, à court terme, la peur de nouvelles attaques semblent bien plus affecter les touristes que les consommateurs locaux.
Globalement, nous pensons que la qualité du management des sociétés immobilières et celle des actifs, à même d’attirer les meilleurs locataires, sont réellement stratégiques pour contrer les menaces énoncées précédemment. Il convient donc que les investisseurs soient particulièrement sélectifs.
Les shopping centers constituent la seconde catégorie d’immobilier commercial. Dans cette catégorie, deux profils de centres sont à favoriser. D’une part, les centres de petite taille qui sont situés près des zones résidentielles. Ceux-ci profitent des besoins de consommation journaliers assouvis par les magasins de proximité et de services tels que coiffeurs et cordonniers. D’autre part, les sites de très grande taille, assimilés à des centres de loisirs à part entière (cinémas, restaurants,…), ont également du succès.
À l’inverse, nous constatons que les autres types de centres, ceux de taille moyenne par exemple, ont de plus en plus de difficultés à fidéliser une clientèle suffisante. Nous pensons que les investissements dans ce type de biens sont à éviter et ce d’autant plus dans un contexte de peurs d’attaques terroristes. En effet, les consommateurs sont plus réticents à se rendre dans des lieux fermés et à forte concentration humaine. Dans ce contexte, si un shopping center ne donne pas l’avantage de la proximité ou de l’offre globale de loisirs, les consommateurs auront tendance à favoriser les achats en ligne. La qualité et la diversification des enseignes présentes dans un tel site est un autre élément essentiel pour attirer les consommateurs à la recherche de la feeling experience. Celle-ci est procurée par les achats dans des magasins physiques. Cette qualité des retailers est également primordiale pour faire face aux risques de faillites qui animent le secteur pour le moment.
Enfin le dernier sous-secteur concerne le commerce de périphérie en général, et plus particulièrement les retail parcs. Ces derniers sont composés d’un ensemble de magasins situés autour d’un parking central, en plein air. Ce modèle est caractérisé par des frais de location au mètre carré qui sont en moyenne 10 fois inférieurs à ceux des deux catégories précédemment citées. Cet élément est essentiel à prendre en compte dans un contexte de pressions sur les marges que subissent ces enseignes à cause de la concurrence croissante du e-commerce. D’ailleurs, généralement plus grands, les magasins donnent plus de potentiel pour l’installation de points de distribution au client final des commandes en ligne. De plus, la flexibilité de l’aménagement des espaces y est également plus importante. Le magasin physique peut alors facilement remplir le rôle de showroom présentant la dernière collection et adapter la taille des espaces de stockage ou d’exposition. Bien que la qualité moyenne des retail parcs ait fortement évolué ces dernières années, tous les actifs ne sont pas comparables. La qualité du panel d’enseignes présentes sur le site ainsi que la situation de ce dernier par rapport aux concentrations résidentielles sont stratégiques. En effet, les consommateurs profitent de l’accessibilité au site, souvent situé en dehors des zones d’embouteillages et de parkings gratuits proches des magasins. De plus, cette troisième catégorie semble également plus résiliente face à la peur liée à des attaques terroristes. Enfin, alors qu’historiquement uniquement les marques de bas de gamme envisageaient de s’implanter dans un parc commercial, de plus en plus d’enseignes de milieu de gamme considèrent ce type de site. Cela tend à améliorer la qualité moyenne des locataires. Une fois encore, la qualité du management de la société immobilière et celle du portefeuille est vitale. Cependant, ce dernier type d’immobilier commercial semble être le mieux positionné pour faire face aux trois risques majeurs évoqués précédemment.
Depuis quelques mois, les marchés financiers subissent une remonté des taux d’intérêt de long-terme qui devraient s’accompagner d’une reprise économique. À court terme, cela impacte négativement le cours des titres des sociétés immobilières Belges cotées, les SIRs. En effet, les investisseurs se tournent alors vers les secteurs plus sensibles au retour de la croissance. Ceci-dit, il est essentiel de garder en tête qu’à plus long terme, les SIRs profiteront de ce contexte et de l’inflation qui le caractérise. En effet, celle-ci mène à l’indexation des loyers et à la croissance du chiffre d’affaire des SIRs. La valeur des actifs-même tend également à augmenter. De plus, les SIRs profitent toutes des conditions d’emprunt attractives du moment pour protéger leur endettement à moyen terme. Cela se fait notamment par une prolongation de la durée moyenne de la dette. Enfin, l’écart entre le taux sur l’obligation d’État belge à 10 ans et le rendement du dividende brut moyen des SIRs tourne autour des 4 %. Il faudra certainement plusieurs années de remonté des taux obligataires pour effacer cette surperformance significative.
Sur la base de tous ces éléments nous avons identifié deux SIRs à mettre en évidence. Elles sont actives dans l’immobilier commercial et plus spécifiquement les retail parcs. La première est Retail Estates gérée par une équipe de grande expérience. La seconde est Ascencio. Cette dernière a la particularité de favoriser la présence dans ses parcs de magasins alimentaires qui jouent un rôle de locomotive en temps de crise.
En quelques mots, bien que le secteur de l’immobilier commercial coté en bourse fasse face à quelques incertitudes nous sommes persuadés que Retail Estates et Ascencio sont deux sociétés qui vont continuer à créer de la valeur. N’hésitez pas à contacter votre banquier privé si vous désirez approfondir ce sujet.
Sous l’impulsion de Frank Vranken, notre Chief Strategist, nos spécialistes gèrent activement un mandat immobilier investissant principalement dans l’immobilier belge coté en bourse, c’est-à-dire dans des actions de Sociétés Immobilières Réglementées (ou SIR, anciennement SICAFI). Notre équipe d’experts sélectionne pour ce faire les meilleures SIR, au meilleur moment, sur base de critères objectifs et de notre connaissance du marché.
Vous souhaitez en savoir plus sur cette solution d'investissement intéressante qui associe des dividendes stables, un rapport rendement / risque attirant sur le long terme et une diversification optimale? N’hésitez pas à nous contacter. Nos experts se tiennent à votre disposition pour vous rencontrer personnellement.
