Mais que s’est-il donc passé ?
Depuis quelques semaines déjà, la volatilité fait son grand retour sur le marché de l’immobilier belge coté. Depuis lors, les performances divergent d’un secteur à l’autre. En réalité, il convient de replacer le marché des SIR dans le contexte de l’environnement macroéconomique pour mieux comprendre ce qui s’y passe. 2017 a vu une remontée de 0.5 à plus de 0.64% du taux d’emprunt d’Etat belge à 10 ans. Historiquement, on observe que de telles évolutions de taux n’ont pas d’impact à long terme sur le secteur des SIR. Cependant, à plus brèves échéances, elles peuvent négativement affecter leurs cours de bourse. Les investisseurs favorisent alors les investissements dans des secteurs plus sensibles à la croissance économique. Ce contexte engendre également une différence de performance au sein même de l’immobilier. Concrètement, le segment du résidentiel pur, perçu comme défensif et représenté par Home Invest Belgium, a perdu 2.1% sur l’année. A l’inverse, la logistique, segment profitant de l’accélération de la consommation, a eu une performance pondérée supérieure à 10% en 2017. Le secteur du commerce de détail aurait également dû bénéficier de cet environnement économique porteur. Néanmoins, celui –ci a connu une année compliquée reculant de plus de 5%, tenant compte des poids des capitalisations boursières.
Cela s’explique principalement par un fléchissement du sentiment des investisseurs à l’égard de cette industrie. En 2017, elle a, d’une part, souffert de la progressive montée en puissance de l’e-commerce. D’autre part, elle a pâti de la peur d’un effet de contagion à l’Europe des faillites de centres commerciaux américains bien que les structures de ces deux marchés ne soient pas comparables.
La performance du secteur des bureaux fut, quant à elle, en ligne avec la moyenne.
2018 sera-t-elle dans la continuité de l’année passée ?
Le mois de janvier vient de se terminer. Bien que l’année ait bien commencé, avec une performance pondérée de 1.45% pour les SIR, celle-ci était déjà 2% plus faible que celle du Bel 20 au 31 janvier.
Au cours du premier mois de l’année, la volatilité des cours de bourse des sociétés immobilières belges s’est renforcée. Désormais, le sentiment négatif des investisseurs semble se généraliser à l’ensemble des SIR belges. Ainsi, la performance positive du secteur au mois de janvier a été soutenue par deux titres seulement. WDP, spécialiste de la logistique, a continué à annoncer d’importantes acquisitions et a confirmé son avance sur son plan de développement s’étalant jusqu’en 2020. Cette société explique 1.25% des 1.45% de performance pondérée enregistrée en janvier. Le second titre est Vastned Retail Belgium, société sur laquelle l’actionnaire principal, Vastned Retail Group, a lancé une offre publique d’achat. Cette opération a mené à une hausse de cours de 24% en un jour seulement. Tenant compte de sa capitalisation boursière, ce portefeuille a expliqué 0.60% de la performance du premier mois de 2018. Pour le reste, les investisseurs semblent anticiper un maximum de mauvaises nouvelles qu’ils intègrent progressivement aux cours de bourse des SIR. Par conséquent, même les sociétés au profil de croissance le plus évident, telles que Xior, pâtissent de la situation actuelle.
Effectivement, nous évoluons désormais dans un environnement de remontée du rendement de notre obligation d’Etat à 10 ans. Ce dernier est passé de 0.64% à 0.95% en quelques semaines. Cela mène à une diminution de l’écart entre ce taux obligataire et le rendement moyen du dividende des SIR, pondéré par capitalisation boursière.
Il est passé de 450 points de base à moins de 400 bp sur cette période. Par contre, malgré le sentiment négatif à l’égard des SIR, le rendement pondéré du dividende est resté relativement stable, atteignant 5.1% au 6 février. Cependant, on voit des variations par sous-segment d’activité. Ainsi, la logistique a vu son rendement pondéré significativement se contracter passant de 5 à 4.7% sous l’effet de la performance de WDP (la deuxième plus grande SIR), telle qu’évoquée plus haut. Elle a désormais un rendement dividendaire de 4.5% contre 4.8% à la fin de 2017. La forte performance de Vastned a, quant à elle, légèrement impacté la moyenne du secteur du commerce de détail suite à la diminution de son rendement de dividende de 1.1% pour se stabiliser à 4.3%. A l’opposé, certaines SIR ont désormais un rendement du dividende digne d’entreprise de type « high yield » et ce, sans réelle modification de leur profil de risque. Par exemple, Ascencio a désormais un rendement dividendaire supérieur de 6.3% et Wereldhave Belgium Belgium à 5.6%.
Dans ce type de situation, nous estimons essentiel de bien comprendre le portefeuille de chaque société ainsi que sa stratégie. Cela permet d’identifier les titres qui ont excessivement corrigé ces dernières semaines.
Cependant, l’environnement macro-économique dans lequel nous évoluons reste un élément prédominant à prendre en compte à court terme. Par conséquent, à ce jour, nous ne pensons pas que le sentiment négatif qui anime les investisseurs ait terminé son effet sur le secteur des SIR, considéré comme défensif. Nous nous attendons donc à une année 2018 dans la continuité de la précédente. De ce fait, les dividendes distribués pourraient à nouveau constituer le principal moteur de performance de ce secteur. Dans ces circonstances, nous restons très pragmatiques lors de nos investissements. C’est progressivement que nous augmentons notre exposition aux titres dont le rendement du dividende atteint des niveaux-record sans que le risque sous-jacent ne le justifie. Pour les autres, nous nous positionnons prudemment. En effet, nous pensons que 2018 verra l’exécution de différentes transactions telles que des augmentations de capital ou des placements privés visant à soutenir la croissance de qualité de leurs portefeuilles immobiliers. Nous préparons donc nos portefeuilles pour être à même de pleinement profiter de celles-ci.
En quelques mots, nous restons convaincus qu’une vision d’investissement à moyen voire long terme est de mise dans le monde des SIR. Nous sommes persuadés que la distribution des dividendes, encadrée par la législation, et la valeur créée par ces sociétés qui devrait continuer à soutenir la croissance de la valeur nette intrinsèque de ces titres et ainsi leurs cours boursiers, resteront les éléments attractifs de ce secteur.
Sous l’impulsion de Frank Vranken, notre Chief Strategist, nos spécialistes gèrent activement un mandat immobilier investissant principalement dans l’immobilier belge coté en bourse, c’est-à-dire dans des actions de Sociétés Immobilières Réglementées (ou SIR, anciennement SICAFI). Notre équipe d’experts sélectionne pour ce faire les meilleures SIR, au meilleur moment, sur base de critères objectifs et de notre connaissance du marché.
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