« Property Tour » : nous avons touché les briques de nos SIR

Chez Puilaetco Dewaay Private Bankers, nos analystes immobiliers gèrent activement un mandat investissant principalement dans l’immobilier belge coté en bourse, c’est-à-dire dans des actions de SIR. Pour ce faire, notre équipe d’experts définit le poids donné à chaque SIR, sur la base de critères objectifs et de notre connaissance du marché.

Concrètement, ces SIR investissent dans tous les types de biens immobiliers (bureaux, entrepôts logistiques, immobilier résidentiel et commercial). Elles couvrent donc une gamme plus large que celle accessible à l’investisseur privé, ce qui permet d’assurer une diversification suffisante au sein de cette classe d’actifs. Elles étalent en outre leurs investissements dans le temps pour bénéficier des opportunités sur les différents marchés où elles sont actives.

Le mois dernier, nos analystes immobiliers ont proposé à un grand nombre de nos clients de les accompagner, le temps d’une après-midi, pour découvrir nos SIR et échanger avec leur CEO. Rien de tel que de toucher leurs briques pour mieux comprendre leurs stratégies, les opportunités et les défis auxquels ces sociétés font face sur le terrain.

Avant de commencer la visite guidée, nos analystes ont présenté le secteur de l’immobilier belge coté en bourse et les différentes SIR au programme de ce « Property Tour ». Les participants ont saisi l’opportunité de poser, en toute simplicité, leurs questions sur ce marché, en général, et les SIR, en particulier. Découvrons ensemble un bref récapitulatif de cette visite.

Montea : des entrepôts de plus en plus sophistiqués

La visite guidée a commencé avec un arrêt à l’entrepôt que Montea loue depuis deux ans à Decathlon. Ce site de 47.000 m² est le centre régional de livraison des 45 magasins belges et néerlandais de la marque ainsi que de sa boutique en ligne. Plus de 10.000 caisses sont traitées chaque jour par plus de 500 personnes. Une partie du site devrait d’ailleurs bientôt être robotisée. Pour le moment, Decathlon compte principalement utiliser cette technologie dans le but d’améliorer les conditions de travail de ses employés et la rentabilité des petites marchandises telles que les baskets, par exemple.

En quelques mots, notre visite nous a permis de constater que les entrepôts, jadis composés de quatre murs et d’un toit d’une qualité moyenne, deviennent de plus en plus sophistiqués. La modularité de leur aménagement permet au locataire d’adapter l’organisation du bâtiment au rythme de l’évolution de ses besoins.

Dans cette optique, une relation, aussi étroite que continue, entre les locataires et propriétaires immobiliers est de plus en plus stratégique. Le développement de projets, partiellement sur mesure, également appelés « build-to-suit », prend de plus en plus d’importance dans les portefeuilles des SIR actives dans le secteur de la logistique.

En effet, Jo De Wolf, le CEO de Montea qui gère un portefeuille de 912 millions d’euros, a profité de cette occasion pour expliquer que la SIR ne se contentera plus désormais d’acquérir des bâtiments existants. Dans un monde où les marges sont sous pression, il est de plus en plus important de capter le profit du développeur afin d’assurer la rentabilité des projets immobiliers. Ainsi, la SIR vise des niveaux de 6 à 6.5 % bruts aux Pays-Bas, de 7 à 7.5 % bruts en France.

D’ailleurs, les 160 millions d’euros récemment levés sur les marchés seront essentiellement investis dans ce sens. Cela implique l’acquisition de terrains idéalement situés sur lesquels Montea développera elle-même les entrepôts qui répondent le mieux possible aux besoins de ses clients. La SIR en possède déjà une quantité significative. Ces futurs investissements devraient, pour la plupart, prendre place aux Pays-Bas (35 % des biens actuellement détenus en portefeuille) et en France (16 % des biens actuellement détenus).

Le marché belge (49 % des biens actuellement détenus en portefeuille), pour sa part, est saturé. Une des conséquences de cette évolution stratégique liée aux projets build-to-suit est la prolongation de la durée moyenne des baux de la SIR vers 8.5 ans, une des meilleures performances du secteur.

Par ailleurs, Montea favorise les contrats de location avec les clients finaux, soit les marques en tant que telles, plutôt que les logisticiens. Effectivement, ces intermédiaires rendent plus compliquées les négociations des accords et la compréhension des besoins du client final.

Par ailleurs, la SIR anticipe une évolution de l’organisation du marché de la logistique vers un modèle de HUB autour des principaux aéroports de l’Ouest du continent. Ainsi, la construction d’entrepôts aux abords de sites aériens de Liège & Bruxelles ou de Schiphol aux Pays-Bas est un autre élément important pour Jo De Wolf.

Enfin, il a également profité de l’occasion pour préciser que le revenu par action devrait à nouveau augmenter de minimum 5 % en 2019. Et ce, malgré l’augmentation du nombre d’actions en circulation suite à leur récente levée de fonds. L’accroissement du dividende par action devrait suivre. Tout cela est soutenu par la constitution d’un pipe-line d’investissement de qualité pour les deux prochaines années.

Retail Estates : internet a profondément changé l’organisation du secteur commercial

Notre second arrêt nous a conduit sur un site commercial détenu par Retail Estates à Wilrijk. La SIR détient actuellement un portefeuille d’1.5 milliards d’euros dont 75 % est composé de retail parks.

Sur place, Jan De Nys, CEO de Retail Estates, nous a expliqué sa manière de concevoir les investissements immobiliers dans le secteur commercial. Celui-ci est en en pleine transformation sur fond d’évolutions démographiques et technologiques. Pour Jan De Nys, il n’y a pas de fatalité même s’il reconnaît volontiers que l’avènement d’internet a profondément changé l’organisation de son marché. Les magasins sont désormais en contact direct et permanent avec les fournisseurs et transporteurs.

Dans ce contexte, les stocks n’ont plus d’utilité. Ils représentent un pur centre de coûts. Ainsi, de plus en plus de locataires de la SIR procèdent à des actions commerciales régulières afin de s’assurer qu’aucun bien ne doive être renvoyé à l’entrepôt central. Les marges des commerçants sont donc logiquement sous pression. Cette situation les pousse à garder sous contrôle leurs frais locatifs. Les loyers des magasins proposés par Retail Estates, faciles d’accès de par leur implantation en dehors des zones urbaines, coûtent jusqu’à 10 fois moins cher que dans un shopping center ou un centre-ville. De plus, la qualité de la localisation d’un magasin semble de plus en plus cruciale. Elle garantit un taux de fréquentation sain et constant des sites physiques. Un bon équilibre entre les différents commerçants présents dans un parc commercial est un autre élément essentiel dans ce contexte de transformation du secteur.

À nouveau, Retail Estates contrôle ce point puisque la SIR est souvent propriétaire de l’ensemble des cellules dans un retail park donné. Cependant, contrairement à d’autres consœurs telles qu’Ascencio, Jan De Nys nous a expliqué pourquoi la SIR ne favorise pas les locataires du secteur alimentaire. En effet, l’activité de ces derniers est caractérisée par de plus faibles marges encore. Le CEO prétend que cela laisserait peu de flexibilité en périodes plus compliquées. Chez Retail Estates, on pense que l’avenir du secteur alimentaire est aussi en pleine transformation, ce qui limite particulièrement la visibilité sur l’évolution de cette industrie spécifique.

D’ailleurs, d’après la SIR, cette situation rendrait moins évidente la mise en place d’un élément essentiel de sa stratégie. Celui-ci consiste, comme dans le cas de Montea, à être le partenaire qui soutient le développement de l’activité de ses clients, jour après jour. Ainsi, Jan De Nys explique que sa société n’a pas de budget pour des diminutions de loyers mais bien, par contre, pour l’exécution d’actions commerciales ou promotions destinées à soutenir les locataires en difficulté.

Intervest Offices & Warehouses : de nouveaux concepts pour répondre aux besoins en pleine évolution

À nouveau, c’est l’importance de la relation entre la SIR et son client qui fut au centre de notre attention lors de la troisième et dernière étape de ce « Property Tour ». À cette occasion, Jean-Paul Sols, le CEO d’Intervest Offices & Warehouses, nous a accueilli dans sa Greenhouse d’Anvers.

Ce bâtiment de bureaux abrite les deux derniers concepts mis en place pour répondre aux besoins, en pleine évolution, de ses clients : des espaces de co-working et de serviced ou managed offices.

Grâce au co-working, la SIR offre depuis 2012 la possibilité aux indépendants de disposer d’un bureau dans un cadre convivial, à Anvers, Mechelen ou Diegem. Bientôt de nouvelles Greenhouses à Leuven et Gand s’ajouteront à la liste des campus. Ainsi, pour quelques dizaines d’euros par mois, le client bénéficie de services & infrastructures adaptés tels qu’une salle de sport, un restaurant ou encore la possibilité de participer à des activités pour renforcer ses réseaux. Ainsi, une fois « au bureau », il peut pleinement se concentrer sur son travail.

La seconde partie de l’offre spécifique au concept de Greenhouse est basée sur la mise à disposition d’espaces de travail privatisés cette fois. Leurs tailles ou la durée du bail sous-jacent peuvent évoluer en fonction des besoins de l’occupant. Ainsi, comme l’indique son slogan « Beyond Real Estate », Intervest Offices & Warehouses veut être le partenaire de confiance de ses locataires. La SIR leurs offre des solutions sur mesure qui profitent des mêmes développements démographiques et technologiques mentionnées précédemment.

Jean-Paul Sols nous a également parlé des ambitions de la société dans le secteur de la logistique. Ce dernier représente aujourd’hui 60 % des investissements d’intervest Offices & Warehouses qui sont valorisés à 867 millions d’euros. À l’avenir, la SIR annonce une croissance de son portefeuille vers le seuil d’1.3 milliards d’euros d’ici à la fin de 2021.

Ainsi, nous avons observé avec plaisir l’accélération de l’expansion qualitative du portefeuille de la SIR depuis que son actionnaire de référence, NSI, a revendu ses parts en 2016. La croissance annuelle moyenne capitalisée de 2 % par an jusqu’alors a atteint désormais 19 %. Cette tendance, comme le reflète le plan de croissance, n’est pas près de s’essouffler. Dans ce contexte 70 % des actifs de la SIR devraient relever du domaine de la logistique et le reste des bureaux, d’ici 3 ans. Grâce à cet exposé, nous avons eu l’occasion de percevoir le même optimisme pour le secteur des entrepôts que chez Montea. Les principaux biais de croissance seront les actifs de proximité et le redéveloppement de l’ancien site de Ford Genk. Ce dernier bénéficie d’une accessibilité par voies navigables.

Une chose est certaine, cette après-midi nous a montré que le monde de l’investissement ne se limite pas uniquement aux chiffres. La compétence et la sensibilité humaine restent des éléments essentiels dans le domaine de l’immobilier avec, pour preuve et à titre d’exemple, le renforcement évident de l’importance de relations étroites entre propriétaires et locataires.

Nous organiserons régulièrement de telles visites de propriétés de SIR. L’expérience vous tente ou vous souhaitez en savoir plus sur notre mandat investissant principalement dans l’immobilier belge coté en bourse ? N’hésitez pas à nous contacter ou à en parler avec votre banquier privé.