Nous avons une diversité sectorielle unique en Europe, avec des sous-secteurs qui n’existent pas chez nos voisins. Nos SIR (sociétés immobilières réglementées) sont actives dans un ou plusieurs sous-secteurs. Par exemple (et ce n’est pas exhaustif), nous avons le logement (Home Invest Belgium) et le logement pour étudiants (Xior), la logistique (Montea, WDP), les soins de santé (Aedifica, Care Property Invest, Cofinimmo), le retail de centre-ville (Qrf et Vastned Belgium), les shopping centers (Wereldhave Belgium) et retail parks (Ascencio et Retail Estates), et même le social (Inclusio).
A contrario, en France ou aux Pays-Bas par exemple, quasi tous les REITS (Real Estate Investment Trusts) sont axés sur le retail et les bureaux, les deux segments qui sont le moins appréciés par les marchés financiers depuis plusieurs années.
Les SIR belges suivent aussi des règles très strictes, notamment au niveau du taux d’endettement maximum et du poids maximal par locataire et bien immobilier dans le portefeuille, ce qui les oblige à une gestion extrêmement défensive.
J’analyse et je sélectionne les entreprises de notre portefeuille dédié à l’immobilier coté, je gère le mandat de gestion discrétionnaire (pour les clients qui nous délèguent la gestion) et je conseille les clients qui ont choisi le mandat conseil, j’informe mensuellement les Client Advisors de la banque de l’évolution du marché et je réalise un reporting trimestriel du secteur.
C’est assez intense, mais je suis passionné par le sujet ! Par ailleurs, j’ai aussi comme mission depuis quelques mois de mieux faire connaitre, en Flandre, le mandat en investissement 100% durable que Puilaetco propose en partenariat exclusif avec Triodos.
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Oui, je rencontre les clients actuels et futurs qui ont des questions sur mandat immobilier ou sur des sociétés en particulier. Cela représente une centaine de rendez-vous par an. Et j’ai le grand plaisir de présenter certains événements de Puilaetco en Flandre. Le contact avec les clients me donne énormément d’énergie positive.
Le portefeuille se compose de 17-18 lignes individuelles et de quelques fonds et trackers. Il y a actuellement 16 sociétés belges qui possèdent le statut de SIR. La plupart sont dans notre portefeuille. Nous y ajoutons quelques REITS (Real Estate Investment Trust) européennes et nous nous limitons à la zone euro pour éviter le risque de change.
Lors des événements Outlook 2024.
L’expertise en immobilier coté relève a priori de la microéconomie puisque j’étudie les entreprises mais on ne peut pas dissocier ce secteur de la macroéconomie. L’immobilier est très sensible à l’environnement économique, à l’inflation et à la politique des banques centrales. Il faut donc combiner les deux disciplines avec une approche « top-down » et « bottom-up » pour percevoir les tendances et offrir une valeur ajoutée à nos clients.
Ce qui nous différencie, c’est la connaissance de terrain, le contact direct avec les CEO des entreprises. La littérature professionnelle et la presse viennent en complément. L’année dernière, j’ai eu pas moins de 75 réunions avec des CEO de SIR. En moyenne je vois chacun quatre à cinq fois par an. Cela fait maintenant dix ans que je suis les SIR alors j’ai eu le temps de développer des relations de confiance avec les équipes de management.
Je dirais qu’on voit la lumière au bout du tunnel. Pour rappeler brièvement la situation, après des excellentes années, la crise du covid a donné un coup d’arrêt aux segments des bureaux et du retail. Le secteur s’est ensuite bien redressé en 2021 avant d’être à nouveau frappé durement dans son ensemble par les répercussions de la guerre en Ukraine. Les cours ont chuté en 2022-2023 avant de commencer à remonter depuis novembre 2023. Aves la perspective d’une baisse des taux à partir du second semestre, 2024 s’annonce favorable aux SIR et 2025 pourrait voir la fin de la récupération de cette crise.
Les fondamentaux des SIR sont solides, leurs biens sont de qualité et tous les bâtiments neufs sont aux normes environnementales les plus strictes. Les investisseurs qui ont fait le dos rond ont continué à percevoir des dividendes. En revanche, ceux qui ont paniqué ou qui été contraints de vendre leurs actions ont été fortement touchés. Chez Puilaetco, nous avons informé le plus possible nos clients pour éviter les décisions émotionnelles.
Le grand succès des SIR avant les crises était partiellement dû à la faiblesse des obligations qui n’offraient plus de rendement à cause des taux plancher, voire négatifs. Les SIR étaient alors perçues comme un investissement défensif proche d’une obligation, avec des dividendes attractifs. Les dernières crises ont montré que les SIR sont moins défensives que ce que tout le monde pensait.
Elles ne redeviendront peut-être pas des stars sur le marché belge mais elles vont certainement regagner une place de choix, je dirais comme un investissement satellite (un « building block » dans notre jargon) de qualité dans un portefeuille diversifié.
J’aime les beaux volumes et la lumière. Mes bâtiments coup de cœur sont :
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