Les bureaux
Il est le 1er secteur ayant connu la création de SIR. Ces bureaux sont principalement situés à Bruxelles et dans les grandes villes belges. Selon les CEO présents, l’amélioration conjoncturelle clairement perceptible dans ce secteur montre que le plus dur est derrière nous. Entre-temps, la diminution de l’offre de la meilleure qualité devrait également soutenir l’activité locative. Tout cela ne signifie pas pour autant que les propriétaires observeront une augmentation significative des loyers perçus, mais bien que le nombre de mois de gratuité accordé aux locataires aura tendance à diminuer. Cependant, en Belgique, on constate que les loyers continuent à stagner alors qu’au Luxembourg, ils augmentent constamment, ce qui est tout à l’avantage de Leasinvest.
La demande pour des bureaux flexibles se fait de plus en plus ressentir. Alors que ce concept peut se décliner sous un certain nombre de formats, il est évident que la gestion de ce type de bureaux est plus intense. Ceci dit, en contrepartie, elle donne lieu à une augmentation des loyers. Ce nouveau concept permet plus de contact entre les locataires, de disposer d’espaces de bureaux à tout moment adaptés aux besoins réels des sociétés et de proposer des services à valeur ajoutée en complément au contrat de bail de base. Par exemple, les occupants peuvent bénéficier de service de blanchisserie sur leur lieu de travail. De cette manière, ils se concentrent pleinement sur leur travail et sont plus efficaces.
Malgré toutes ces évolutions observées, la préoccupation principale des managements de SIR reste l’accessibilité des bureaux. L’emplacement des bâtiments représente donc une réelle valeur.
Le résidentiel
Ensuite, il y a le secteur du résidentiel qui s’est, au fil du temps, diversifié. Il comprend les maisons et appartements mais aussi les institutions de soins de santé dont les maisons de retraite et, depuis peu, les kots d’étudiants. Ce secteur est en forte croissance notamment grâce à l’accélération des investissements dans les maisons pour personnes âgées. Avant tout, l’Europe de l’Ouest fait face à un phénomène de vieillissement de la population alors qu’elle ne dispose pas de l’infrastructure nécessaire. Dans ce contexte, une consolidation de ce marché est en cours aussi bien au niveau des opérateurs que des sociétés immobilières. En Belgique, nous avons la chance d’avoir des SIR qui maîtrisent ce sujet, ce qui donne un avantage compétitif par rapport aux concurrents européens. Cependant, on trouve les principales opportunités à l’étranger, notamment en Hollande et en Allemagne, pays présentant le plus de potentiel. À titre d’exemple, Aedifica a un pipeline d’investissements de 100 millions d’euros alors que Care Property Invest prévoit de se diversifier vers la Hollande. Dans ce secteur également, la diversification est un facteur très important aussi bien au niveau des législations que des activités de soins (cliniques, etc.). Finalement, le rendement du dividende des SIR actives dans les soins de santé peut être plus faible. Cela est expliqué par la très importante visibilité sur les cash-flow générés, allant de 15 à 20 ans, mais également par leur profil de croissance. Ainsi, ces SIR dégageront d’autant plus de gain en capital grâce à l’expansion qualitative de leur portefeuille.
La logistique
Ce secteur est, quant à lui, en plein essor. C’est le nouveau secteur en vogue, comme l’a été le retail il y a 10 ans. Les opportunités de croissance se situent principalement sur le marché belgo-néerlandais qui offre encore beaucoup d’opportunités de croissance. Les locataires investissent de plus en plus dans les bâtiments loués, en comparaison à la valeur de base de ces derniers. Que ce soit pour faire face aux réglementations imposées par l’Europe, pour adapter le conditionnement des produits de plus en plus spécifiques (dans les secteurs de la pharma et de l’alimentation notamment) ou encore pour profiter du développement du e-commerce. Cette tendance fidélise les clients et entraîne une augmentation de la durée moyenne des baux, accompagnée d’une meilleure visibilité sur les cash-flow futurs. Au sein de ce marché, l’environnement est plus favorable aux Pays-Bas qu’en Belgique. Ceci s’explique principalement par la qualité des infrastructures (route/rail/fluvial) et les coûts salariaux. Malgré tout, il semble opportun de se méfier de l’émergence potentielle d’une bulle à moyen/long-terme dû à un surinvestissement, surtout de la part d’investisseurs financiers. Bien qu’issues de la même famille à l’origine, les deux SIR spécialisées dans ce secteur, WDP et Montea, présentent des profils de développement quelques peu distincts. Alors que la première a peu fait tourner son portefeuille, la seconde a travaillé à la qualité moyenne de ses actifs en vendant 80 % de ses investissements initiaux. Montea a alors réinvesti le capital dans des actifs plus rentables qui lui ont permis de créer de la valeur. Par ailleurs, les deux SIR, WDP comme Montea, s’accordent à dire qu’une combinaison de leur portefeuille aurait du sens d’un point de vue stratégique.
Le commercial
Le quatrième secteur représenté est celui des actifs commerciaux. Une fois encore, il est ressorti du débat qu’un des éléments essentiels de la stratégie des SIR est la constitution d’un portefeuille de qualité acquis au bon prix. La qualité du bâtiment et surtout de la localisation de l’actif sont stratégiques. Ce point central a différents impacts. Tout d’abord, il influence l’exposition géographique des portefeuilles, ce qui pousse certaines SIR à profiter d’opportunités de création de valeur dans d’autres pays que la Belgique. Ensuite, les niveaux de loyers que peut demander la société et la croissance de ceux-ci seront plus importants. D’ailleurs, les dernières publications de résultats ont montré qu’il s’agissait du seul secteur qui connaissait actuellement une petite indexation de ces loyers et ce, principalement dans les retail parks. Par ailleurs, il est important d’adapter les prix locatifs à chaque type de locataire, caractérisé par un profil de marge différent selon son activité. Ensuite, la qualité du « mix » de locataires est un autre élément à considérer. Plus un actif est qualitatif, plus la demande pour un espace sera importante et diversifiée. Il est alors facile de créer une offre complémentaire de magasins sur un site. Évidemment, la capacité de la SIR à faire face au développement de e-commerce se verra également améliorée. En effet, elle est alors à même de choisir les locataires les plus proactifs afin de profiter de l’émergence de ce nouveau canal de vente complémentaire à celui des retail parks, des shopping centers et du commerce de centre-ville. Le débat entre les managements des SIR commerciales a également mis en évidence à quel point le e-commerce modifie toute la structure du secteur commercial. Par exemple, le nombre de vendeurs nécessaires tend à diminuer de même que la taille moyenne des magasins. Les exigences de la clientèle sont, quant à elles, de plus en plus importantes… Malgré tout, le commerce physique ne devrait pas disparaître. Le client a besoin de contacts humains, de toucher les produits avant de les acheter, de moments de « fun shopping », notamment. Le tout est donc de saisir les bonnes opportunités.
Conscient de la richesse du marché des SIR clairement reflétée lors de ce nouvel épisode de « Meet the Manager », Puilaetco Dewaay Private Bankers a mis en place un mandat qui lui est spécifiquement dédié. Il s’agit d’un instrument tout à fait adapté pour investir de façon diversifiée dans les SIR, tout en profitant de l’expertise de la banque dans ce domaine. N’hésitez pas à vous adresser à nous contacter pour obtenir plus d’informations à ce sujet.
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