Il est frappant de constater que les évolutions démographiques et technologiques qui causent la disruption mènent à l’élargissement de l’offre de services dans les divers segments de l’immobilier.
Dans le domaine des bureaux, l’innovation de rupture entraine le développement d’immeubles qui intègrent désormais des restaurants, crèches, salles de sport ou points de livraison pour des achats via e-commerce… L’objectif est de permettre aux jeunes générations d’aménager leurs vies privées et professionnelles avec davantage de flexibilité, tenant de leurs besoins ponctuels. Elles sont en effet plus enclines à mélanger les deux. Ce phénomène de demande pour une flexibilité accrue s’applique également à la taille des espaces loués, favorisant la mise en place de concepts de co-working notamment, et à la durée des baux. De fait, dans un contexte où les évolutions technologiques s’accélèrent, il n’est pas toujours facile pour une entreprise d’anticiper sa taille à moyen terme et donc ses besoins en espace de bureaux. Par ailleurs, les travailleurs sont bien plus mobiles puisque les applications IT leurs permettent de se connecter à divers endroits, à tout moment.
Cette évolution concerne aussi l’immobilier résidentiel classique. Ainsi, prêts à louer des appartements fonctionnels, les locataires sont ravis de profiter d’une offre élargie de services dont ils jouissent, une fois encore, selon leurs besoins. Cette tendance est renforcée par le passage d’une société de propriété à une société de partage suite aux changements de mentalité favorisés par les jeunes générations. Ainsi on observe le développement de nouveaux concepts immobiliers qui permettent aux locataires de profiter, selon leurs besoins réels, d’infrastructures telles qu’un jardin, une salle de fête ou chambre d’ami ou de services comme la location de vélo, l’accès à un centre de fitness ou encore des soins de beauté. Ils paient alors sur la base de leur consommation effective.
Cette tendance se révèle également dans le domaine des soins de santé pour personnes âgées. Ces sites résidentiels, initialement consacrés à un type de service particulier, intègrent progressivement un panel complet d’offre de services pour les personnes du troisième âge, allant de la simple assistance aux soins les plus complets. Chaque résident pourra alors profiter d’une infrastructure unique qui combine tous ses besoins et dont l’utilisation sera ainsi optimisée.
Au niveau du secteur commercial, le besoin pour un renforcement de l’offre de services dans un contexte d’évolutions démographiques et technologiques a abouti à la naissance du e-commerce. Désormais, les consommateurs peuvent faire leurs achats en ligne ou en magasins, en fonction de leurs besoins et envies à un moment précis. Il est désormais évident que les deux concepts de retail vont coexister. Par conséquent, le challenge pour les propriétaires d’immobilier commercial est, d’une part, d’identifier les locataires les plus à même de profiter de cette évolution. D’autre part, ces mêmes propriétaires doivent s’assurer que le concept immobilier soit adapté au business modèle de chaque locataire. En effet, on ne retrouvera pas le même type d’enseigne dans le centre d’une ville, un shopping center ou un retail parc.
Dans un autre registre, ce même e-commerce impacte directement l’organisation du secteur de la logistique ce qui lui procure un profil de croissance. A l’origine, principalement composé d’entrepôts de taille moyenne, ce segment est en pleine restructuration. Il compte désormais de grands centres de distribution aux points d’entrées vers le territoire Européen, principalement, compris entre Amsterdam, Rotterdam & Anvers. Ceux-ci sont complétés par de petits entrepôts situés à autour des villes pour assurer les livraisons chez les consommateurs finaux. Le concept d’e-commerce n’étant pas encore mature, la subsistance à long-terme de ce dernier type de biens n’est pas assurée. En effet, les contraintes environnementales et de rentabilité vont pousser le concept actuel de e-commerce à évoluer à moyen terme.
Ainsi, de simples détenteurs d’immobiliers, les propriétaires sont devenus de véritables gestionnaires de projets. Les SIR entrent de plus en plus en amont des cycles de développements des bâtiments afin de s’assurer que les actifs répondent le mieux possible aux souhaits et besoins des futurs locataires. Par conséquent, dans tous les secteurs de ce marché spécifique, on constate le renforcement des relations entre clients et locataires et la fidélisation de ces derniers. D’une part, cela impacte positivement la durée moyenne des baux et la rentabilité des projets. D’autre part, cela donne une meilleure visibilité sur les revenus futurs de la société. Les investisseurs dans ces SIR en sont les premiers bénéficiaires.
En quelques mots, les évolutions disruptives mettent en exergue l’importance de la gestion active d’un portefeuille immobilier, afin de faire de ces potentielles menaces des vecteurs de création de valeur. Dans ce contexte, nous sommes convaincus que les SIR sont d’excellents véhicules d’investissement.
Sous l’impulsion de Frank Vranken, notre Chief Strategist, nos spécialistes gèrent activement un mandat immobilier investissant principalement dans l’immobilier belge coté en bourse, c’est-à-dire dans des actions de Sociétés Immobilières Réglementées (ou SIR, anciennement SICAFI). Notre équipe d’experts sélectionne pour ce faire les meilleures SIR, au meilleur moment, sur base de critères objectifs et de notre connaissance du marché.
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