La TVA applicable aux loyers : ce serait pour bientôt

Actuellement, les loyers de biens immeubles (qu’il s’agisse de terrains ou de bâtiments) sont exonérés de TVA, exception faite notamment des loyers payés dans le cadre d’un leasing immobilier ou relatifs à la location d’entrepôts et de parkings). Ceci a un effet néfaste pour la déduction de la TVA dans le chef du bailleur qui a supporté de la TVA. En effet, si l’opération de location n’est pas soumise à la TVA, le bailleur ne peut pas déduire la TVA qu’il a supportée lors de la construction du bâtiment.

Dorénavant, les loyers de biens immeubles pourront être soumis à la TVA si les conditions cumulatives suivantes sont réunies :

• le bailleur et le locataire doivent être des assujettis à la TVA ;
• la location doit concerner un bien utilisé à des fins professionnelles et destiné à des opérations relevant d’une activité économique ;
• la TVA pourra s’appliquer à une quotité du loyer si une partie indépendante de l’immeuble est utilisée aux fins exposées ci-dessus ;
• le loyer visé est celui qui est payé pour la location du bâtiment, mais aussi de la parcelle du terrain attenante ;
• la TVA sera appliquée aux loyers sur option : cette option sera irrévocable ;
• l’option visant à l’application de la TVA sur les loyers vaudra pour toute la durée du bail.

La faculté d’opter autorisera le bailleur à déduire la TVA qu’il a payée en amont. Ce nouveau régime contribuera à une plus grande neutralité dans les opérations de location de bâtiments.

Il doit s’agir ici de bâtiments neufs (y inclus les bâtiments ayant fait l’objet d’une importante rénovation) et ayant entraîné l’exigibilité de la TVA à partir du 1er octobre 2018. En d’autres termes, la location d’un bâtiment ancien non rénové ne peut entrer dans le champ de cette nouvelle mesure.

Une nouveauté importante est introduite dans le projet. Le délai de révision de la TVA, c’est-à-dire le délai dans lequel un assujetti à la TVA peut être amené à rembourser la TVA qu’il a déduite, est porté de 15 ans à 25 ans pour les bâtiments loués sous ce nouveau régime. Un assujetti est susceptible de devoir rembourser la TVA déduite lorsque, pendant le délai de révision, il effectue une opération qui n’est pas soumise à la TVA (exemple : le bailleur résilie le contrat de bail). La TVA à rembourser sera déterminée en fonction du nombre d’années restant à courir depuis l’événement entraînant la « révision » jusqu’à la fin du délai de révision.

Il serait possible de soumettre à la TVA la location de courte durée de bâtiments non affectés à l’habitation.

Le taux de TVA ordinaire de 21% serait applicable, mais réduit à 6% pour certains types de biens (ex. : résidences pour personnes handicapées).

Des aspects de ce nouveau régime restent encore en suspens :

• le particulier qui construit un bâtiment pourrait s’assujettir à la TVA en raison de cette opération et opter pour bénéficier de ce régime ;
• en cas d’application de la TVA, le bail ne devrait pas être soumis aux droits d’enregistrement comme c’est le cas actuellement ;
• ce régime est-il applicable à un projet immobilier en cours et donnant lieu à facturation de la TVA à partir du 1er octobre 2018 ?

Ce projet doit encore être finalisé avant son dépôt au Parlement ; il fera l’objet d’arrêtés d’exécution.