En outre, l’immobilier physique s’est révélé être un bon investissement si l’on considère l’évolution des prix, mais il présente aussi des inconvénients : il se caractérise par une forte intensité capitalistique — vous avez rapidement affaire à des montants très élevés et une forte intensité de main-d’œuvre car le suivi et l’entretien peuvent être très exigeants. Quel propriétaire d’un bien immobilier physique n’a pas reçu un coup de fil de son locataire pour se plaindre d’un robinet qui fuit ou de voisins querelleurs ?
Ces derniers inconvénients peuvent toutefois être épargnés aux investisseurs immo- biliers grâce aux Sociétés Immobilières Réglementées (SIR) qui peuvent appor- ter une solution. Ces sociétés cotées en Bourse, qui investissent dans l’immobilier, sont rigoureusement soumises à des dispo- sitions légales strictes. Premièrement, les investissements sont diversifiés de sorte qu’on n’investit pas dans un seul bien. Ensuite, ces sociétés doivent veiller à ce que 30 % au moins du capital soient librement négociables. Par ailleurs, ces SIR doivent verser au moins 80 % de leurs bénéfices sous la forme de dividendes. Il s’agit donc d’actions à dividende notoires. Elles doivent également limiter leur endettement à maximum 65 % de leur portefeuille immobilier. Cette règle diminue considérablement le risque de défaut de paiement. Enfin, le portefeuille immobilier de la SIR est évalué sur une base trimestrielle afin que l’investisseur puisse estimer la valeur réelle de son actif net.
Il est surtout intéressant de voir laquelle de ces deux solutions, SIR ou immobilier physique, s’est avérée la plus rentable au fil du temps. Il a donc fallu chercher des infor- mations, principalement en ce qui concerne l’immobilier physique. Le Service public fédéral des Finances nous a fourni un aperçu des prix de vente de l’immobilier résidentiel pour la période de janvier 2004 à janvier 2015. Il révèle que les maisons, les apparte- ments et les villas ont connu une hausse des prix annuelle de 3,6 % en moyenne. Si l’on considère les recettes annuelles des SIR, exactement pour la même période, nous obtenons 7,3 % avec les dividendes, soit une différence de 3,7 % en faveur des SIR.
Par souci d’équité, il convient de signaler que le rendement de l’immobilier physique ne tient pas compte de l’évolution des loyers et donc des revenus issus de la location. Les chiffres pour la Région bruxelloise (enquête Ipsos du 04/2014) indiquent une croissance moyenne de 2,6 % par an sur la période de 2003 à 2013. En extrapolant cette croissance à l’ensemble de la Belgique, et donc en l’ajoutant aux 3,6 %, il reste toujours un avantage de 1,1 % en faveur des SIR. Il est vrai que le calcul des deux résultats n’a pas tenu compte de l’effet fiscal ni des frais d’entretien de l’immobilier physique.
L’immobilier coté en Bourse ressort donc vainqueur de la comparaison, notamment par le fait que l’horizon d’investissement des SIR ne se limite pas uniquement à l’im- mobilier résidentiel. Les SIR se distinguent dans quatre sous-secteurs : l’immobilier commercial, l’immobilier logistique, les bureaux et l’immobilier résidentiel. Dans cette dernière catégorie, on retrouve, outre les appartements, les maisons de repos, les résidences-services et les kots d’étu- diants. Au total, grâce à la diversification plus importante, nous obtenons une belle répartition qui offre une protection supplémentaire, mais génère surtout une plus grande croissance. À titre d’exemple, la problématique du vieillissement entraîne une très forte croissance dans le segment des soins, dont relèvent les maisons de repos. Les SIR permettent donc aux inves- tisseurs d’en tirer profit.
Comme nous l’avons déjà mentionné, les SIR versent de solides dividendes. Elles y sont contraintes par leur règlement. Actuellement, le rendement de dividende brut s’élève à quelque 5 %, ce qui fait une très grande différence par rapport à ce que les obligations de qualité peuvent nous offrir. En fait, la différence entre le rendement de l’obligation et le rendement de dividende a rarement été aussi élevée d’un point de vue historique. Ce rendement de dividende est d’ailleurs relativement stable dans le temps. Cela s’explique par le taux d’occupation moyen élevé des bâtiments que détiennent les SIR. Ils sont donc rarement inoccupés. Les SIR se distinguent ainsi d’une certaine manière des autres sociétés immobilières européennes de statut comparable.
Attention cependant, si les titres de SIR sont moins volatiles que d’autres classes d’actifs, leur valeur reste cotée et donc sensible à la santé des marchés boursier et immobilier, de même qu’aux taux d’intérêt. Il en résulte une prime ou une décote par rapport à la valeur intrinsèque de l’action.
Notre nouvelle solution d’investissement SIR, qui vous est offerte à partir d’un million d’euros dans le cadre de la gestion discrétionnaire, se recentre essentiellement et presque exclusivement, sur les SIR belges. Étant donné qu’il s’agit principalement d’un portefeuille de rendement, il est néanmoins possible d’ajouter des obligations intéressantes de sociétés immobilières européennes. Par ailleurs, cette solution permet également de prendre des positions dans des fonds immobiliers ou d’indices européens à gestion active ou passive, en vue d’obtenir rapidement une certaine exposition sur le marché ou de se protéger contre les corrections éventuelles. Les liquidités dans le portefeuille ne peuvent excéder 10 % en moyenne à long terme. Du moins, ce n’est pas le but.
Les liquidités peuvent certes être conservées temporairement en vue de participer à des opérations en capital qui caractérisent le secteur des SIR. Pour limiter les dettes par rapport aux actifs du bilan, les SIR doivent régulièrement augmenter leur capital en vue d’investir. C’est précisément là que des opportunités peuvent se présenter, les nouvelles actions étant souvent mises sur le marché avec une légère décote. Nous saisissons volontiers de telles opportunités dans le cadre de cette nouvelle solution d’investissement, car elles assurent un rendement supplémentaire.
Il est évident que la solution d’investissement que constitue la SIR forme une alternative séduisante pour l’investisseur intéressé par l’immobilier. La charge de l’immobilier physique est évitée et les rendements n’ont absolument rien à lui envier ; alors que l’horizon d’investissement est sensiblement étendu à d’autres opportunités de croissance intéressantes. Nos contacts étroits avec le management de différentes SIR, via des visites d’entreprises et des réunions, nous permettent d’effectuer les choix les plus avisés dans l’offre de SIR.
Investir dans l’immobilier par le biais des SIR belges n’a jamais été aussi simple.
Si vous souhaitez plus d’information à ce sujet, n’hésitez pas à en parler à votre banquier privé.
