Un immeuble peut être détenu de différentes manières en France : soit directement en son nom personnel, soit indirectement par une « société à prépondérance immobilière » (dont les actifs se composent à plus de 50% d’immeubles sis en France) ou une « société civile immobilière ». Quelle que soit la situation décrite ci-dessus dans laquelle vous vous trouvez, les revenus locatifs que vous percevez et les plus-values immobilières que vous réalisez sont soumis à l’impôt français sur les revenus.
Mais les choses ne s’arrêtent pas là... La France prélève en outre des cotisations de sécurité sociale, à concurrence de 15,5%, sur les revenus ainsi perçus. Et c’est précisément ces dernières cotisations qui ont été remises en cause.
Le Conseil d’État français s’est résolu en 2013 à poser une question préjudicielle à la Cour européenne de Justice. C’est là que tout s’est déclenché...
La Cour européenne de Justice a estimé, le 26 février 2015, que la France avait indûment prélevé des cotisations de sécurité sociale sur les revenus français perçus par les non-résidents.
La Cour a suivi en cela les conclusions de l’avocat général qui avait qualifié les cotisations de cotisations de sécurité sociale plutôt que de cotisations fiscales en raison du lien évident entre les cotisations et la sécurité sociale française.
Cette situation était manifestement inique, d’autant plus que les non-résidents ne pouvaient pas bénéficier des avantages éventuels de la sécurité sociale française et qu’ils étaient déjà soumis au système de sécurité sociale d’un autre pays.
Cela signifie pour les étrangers une « économie » de 15,5% à l’avenir. La France verra, ce faisant, s’échapper chaque année une manne financière. Mais ce n’est pas tout ! Le remboursement d’une partie des cotisations indûment payées par le passé pourra aussi être réclamé, en tenant compte du délai de prescription (2 ans). Pour les plus-values réalisées en 2012, le délai est malheureusement expiré mais concernant les revenus locatifs de 2012 et tous les revenus de 2013 et 2014, le délai court jusqu’au 31 décembre 2015 et 2016.
Le remboursement peut en tout état de cause être réclamé par les résidents de l’Union européenne sur la base d’un Règlement européen (n° 1408/71) qui stipule qu’un résident de l’Union européenne ne peut être soumis au système de sécurité sociale de plusieurs pays.
Quid des non-résidents de l’UE ? Ils doivent – provisoirement – encore ester en justice, mais une éclaircie pointe à l’horizon ! En effet, la législation française a été adaptée sous l’impulsion du Conseil d’État. Depuis lors, les plus-values immobilières réalisées par les non-résidents européens sont soumises à un impôt de 19% (précédemment de 33,33%). Il est probable que la décision donnera lieu à terme également à une modification (législative) en faveur de ces investisseurs.
Il est vivement recommandé de consulter un fiscaliste local, mais nos Wealth & Estate Planners restent à votre disposition pour vous donner des ébauches d’informations.
