Immobilier: il n'y a pas que la pierre

Après plusieurs années de croissance du PIB mondial supérieure à Ia moyenne, d'aucuns s'attendraient à ce que l'encours de la dette mondiale ait diminué. Et bien pas du tout.

À la fin du premier trimestre, la dette mondiale (dette des entreprises, des États, des ménages et dette financière) a atteint un nouveau sommet historique de 247 000 milliards de dollars, soit près de 320 % du PIB mondial.

Aux États-Unis, la politique de relance par le déficit budgétaire menée par le président Trump a rapidement fait grimper la dette publique ; de même, en Europe, les États n’ont pas profité de la vigueur de la croissance et de la faiblesse des taux d'intérêt pour réduire leur endettement. Au sein des marchés émergents, la dette de pays comme la Chine ou l'Argentine reste une réelle préoccupation pour certains investisseurs.

La crainte que certains gouvernements n'honorent pas leurs engagements ou qu'ils tentent de réduire leur dette par une hausse de l'inflation n'est pas totalement infondée.

L’immobilier se décline sous différentes formes

C'est pourquoi, aujourd'hui, les investisseurs sont particulièrement attirés par les immobilisations corporelles qui offrent des flux de trésorerie prévisibles, et de préférence les actifs réels à l’épreuve de l’inflation. L’immobilier est l’une de ces classes d’actifs, même s’il se décline sous différentes formes.

Les investisseurs peuvent placer leur argent dans la pierre ou acquérir des biens immobiliers « papier » par l’intermédiaire de fonds de placement immobilier (FPI), sociétés réglementées qui possèdent, exploitent et/ou financent des biens immobiliers générateurs de revenu. Il peut s’agir de maisons résidentielles, de biens commerciaux, de zones d’exploitation forestière ou encore de routes à péage.

Les investisseurs typiques préfèrent les biens résidentiels, surtout s’ils souhaitent en être propriétaires. Toutefois, comme la crise des « subprimes » (prêts hypothécaires à risque) l’a montré lorsque la bulle immobilière mondiale a éclaté de façon spectaculaire, même les investisseurs immobiliers « traditionnels » doivent faire preuve de prudence.

Certes, la notion selon laquelle « l’emplacement est primordial » reste la maxime de tous les agents immobiliers à travers le monde, mais le marché de l'immobilier est beaucoup plus compliqué que cela. La dynamique de l'offre et de Ia demande, l'évolution des taux d'intérêt, les politiques fiscales, les réglementations nationales et locales et une foule d'autres critères façonnent un marché qui est inévitablement cyclique.

Dans la mesure où le marché de l'immobilier représente généralement une part importante de l'économie (et qu'il influe sur les bilans des banques commerciales via le marché des prêts immobiliers), les autorités de tutelle et les banques centrales le surveillent très étroitement, resserrant les conditions pour empêcher toute surchauffe en relevant les taux ou par le biais de mesures dites macroprudentielles.

Malgré ces mesures, certains marchés peuvent bien entendu surchauffer voire s'effondrer, comme nous l'avons vu par le passé en Espagne, aux Pays-Bas et ailleurs. II est donc essentiel de surveiller attentivement les niveaux de valorisation, les hausses de prix passées, l'évolution des taux des obligations hypothécaires, l'endettement des ménages et le crédit immobilier en pourcentage du PIB. Compte tenu de tout cela, les marchés de l'immobilier australien, canadien et suédois semblent actuellement loin d'être bon marché. En revanche, les marchés allemand et japonais semblent pIus avantageux.

Les fonds de placement immobilier

lnvestir dans l'immobilier en dur ou en « physique » exige des compétences, de l'expérience et du temps. II ne s'agit pas seulement d'assurer un suivi régulier auprès des locataires, mais aussi d'étudier et de comprendre les répercussions fiscales et les réalités du marché local. Comme beaucoup I'ont découvert, cela prend du temps et représente souvent une source de stress et de nervosité. Néanmoins les plus-values peuvent s’avérer substantielles au fil du temps, ce qui rend l’immobilier particulièrement attrayant en termes d’occasion d’investissement.

Les fonds de placement immobilier (FPI ou REIT en anglais) peuvent venir compléter les placements dans l’immobilier physique en donnant accès à certains sous-secteurs de l’immobilier (comme celui de bureau, commercial, industriel et résidentiel, dans plusieurs régions) qui sont d’ordinaire inaccessibles pour la plupart des investisseurs en raison des exigences élevées en apport initial de capitaux. Qui plus est, les FPI permettent également d’accroître la diversification du portefeuille et de réduire le risque qui accompagne inévitablement tout placement dans un seul bien immobilier ou dans un petit nombre de biens.

Compte tenu des coûts d’entrée relativement faibles, des liquidités accrues et des avantages en matière de diversification, il n’est guère surprenant que le marché mondial des FPI ait explosé, passant d’un chiffre assez modeste de 300 milliards de dollars en 2003 à quelque 1 700 milliards de dollars fin 2017.

Il est important de comprendre comment les FPI se distinguent des autres instruments immobiliers cotés, notamment en répondant à des exigences réglementaires précises (qui peuvent varier considérablement d’un marché intérieur à l’autre).

Ces exigences sont principalement liées au pourcentage du portefeuille FPI investi dans l’immobilier, au niveau de diversification, au pourcentage du revenu brut lié au loyer, au versement de dividendes en pourcentage du revenu imposable, à la transparence, au niveau maximal d’endettement, au pourcentage du flottant et à d’autres facteurs.

Les FPI se distinguent des projets de développement immobilier et des projets d’infrastructure purs, et ils sont également très différents des certificats immobiliers qui, souvent, n’investissent que dans un seul bien. Le FPI se distingue également du fonds commun de placement immobilier dans Ia mesure où ce dernier n'est pas propriétaire du bien physique et ne gère pas les activités quotidiennes y afférentes, comme Ia perception des loyers et Ia croissance du portefeuille dans le temps.

Les marchés de l’immobilier australien, canadien et suédois semblent être bon marché. 

 Une autre caractéristique qui distingue les FPI est qu'il s'agit souvent de véritables machines à verser des dividendes.

Celles-ci représentent souvent l'essentiel de Ia performance totale du fait de l'obligation de verser une grande partie du bénéfice net sous forme de dividendes aux actionnaires. En conséquence, les FPI se caractérisent généralement par des rendements élevés du dividende.

Dans un contexte où les taux d'intérêt se maintiennent à des niveaux historiquement bas, la constance de ces rendements du dividende est particulièrement attrayante. Toutefois, si les rendements obligataires augmentent rapidement, leurs niveaux de rendement absolu pourraient, à un moment donné, concurrencer de front les rendements du dividende des FPI.

Aux États-Unis, par exemple, Ia hausse des rendements obligataires les a portés à des niveaux proches de ceux des FPI du pays. En revanche, ce n'est pas du tout le cas en Europe avec des rendements du Bund toujours proches de zéro, les niveaux de spread absolus avec les FPI sont extrêmement attrayants et peuvent varier de 4 à 6 %.

Si nous analysons les fonds indiciels ou les fonds passifs regroupant des FPI de différents continents, le rendement annuel moyen du dividende atteint les 3-4 %. Dans une année civile donnée, en supposant que le cours sous-jacent du FPI demeure stable, Ia performance brute serait déjà proche de ces niveaux. Face à des rendements obligataires nuls dans Ia majeure partie de I'Europe, il s'agit Ià d'un placement très intéressant.

Soulignons également que ces niveaux de rendement dépassent largement le niveau d'inflation actuel en Europe. Autrement dit, le pouvoir d'achat et le revenu disponible de l'investisseur ne sont pas entièrement érodés par l'inflation.

Bien entendu, les dividendes versés par les FPI dépendent de la production de revenus et reflètent, par conséquent, certains facteurs comme les taux d'occupation et les revenus locatifs. En ce sens, les FPI ne sont pas différents des biens immobiliers ordinaires et l'investisseur ne peut présumer que chaque FPI produira une performance durable.

Alors que les taux d'intérêt se maintiennent à des niveaux bas, les FPI sont très attrayants. 

Conclusion

Au final, investir dans des actifs immobiliers « papier » peut s'avérer aussi complexe que d'acquérir un bien physique. Les deux présentent des avantages en termes de diversification et de revenus récurrents, et tous deux font face à une série de vents contraires potentiels, qui vont de Ia hausse des taux d'intérêt au regain d'incertitude économique à l'échelle mondiale.

Le meilleur conseil que l'on puisse donner à ce sujet ? « N'attendez pas pour acheter un bien immobilier », comme le préconisait l'humoriste américain Will Rogers. « Investissez dans l'immobilier, puis attendez. »

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