À titre de comparaison, le secteur du retail classique se développe de 1.5 à 3.5 % par an, quel que soit son type. Souvent perçu comme négatif, l’e-commerce présente des opportunités, malgré un certain nombre d’incertitudes. En effet, en plein développement, il cherche à contrer ses faiblesses. Parmi celles-ci, la problématique de la rentabilité sur les derniers kilomètres de transport est souvent citée. Globalement, nous pensons que ce nouveau concept pourrait être complémentaire au shopping physique plutôt que purement destructeur, et ce, à condition que les acteurs concernés s’adaptent à temps et correctement, afin de profiter de la valeur ajoutée qu’il génère. Dans ce contexte, l’ajustement des sociétés en général et du portefeuille des immobilières en particulier est crucial. Comme l’implantation de l’e-commerce en est toujours à ses prémices en Europe, nous sommes convaincus que les acteurs immobiliers peuvent créer de la valeur en profitant de cette tendance et en innovant avant leurs concurrents.
Avant tout, la logistique est perçue comme le secteur qui devrait le plus profiter de l’expansion du commerce par Internet. Globalement, le marché des entrepôts est amené à évoluer, depuis des entrepôts régionaux de taille moyenne vers soit de grands bâtiments situés aux points stratégiques de transport intercontinental tels que les ports, soit de petits actifs localisés en périphérie des grands centres urbains qui s’occupent de l’acheminement des articles vers le point final de livraison. En quelques mots, la bonne localisation des entrepôts est plus que jamais primordiale. De plus, la nécessité de construire des biens de qualité et flexible est flagrante. Grâce à cela, les locataires ont la possibilité d’installer facilement les technologies nécessaires aux traitements de commandes électroniques. Ces dernières peuvent alors être efficacement traitées et sécurisées.
En Belgique, les lois qui régulent le travail de nuit sont extrêmement contraignantes. C’est une des raisons pour lesquelles les sociétés immobilières spécialisées dans la détention de bâtiments de logistique, telles que Warehouses de Pauw ou Montea, favorisent le sud des Pays-Bas pour le développement de leur portefeuille. Nous comprenons que le gouvernement belge œuvre actuellement à l’assouplissement des lois en vigueur. Cependant, les syndicats semblent particulièrement réticents à cela et ralentissent donc le processus. De plus, nos voisins du Nord sont idéalement situés par rapport aux points de transport internationaux et disposent d’une infrastructure de bien meilleure qualité que chez nous. Elle est essentielle à l’acheminement efficace des commandes par Internet et renforce encore un peu plus l’attrait international pour ce pays.
Ensuite, les acteurs des différents sous-secteurs de l’immobilier commercial semblent être inégalement positionnés pour profiter d’opportunités générées par le développement de l’e-commerce. À long terme, de plus en plus de thèses soutiennent que les magasins physiques d’une marque pourraient être complémentaires à son site de vente en ligne. De plus en plus d’enseignes semblent convaincues de l’importance de créer un réseau « multicanal ». D’ailleurs, ces derniers mois, plusieurs acteurs qui étaient au départ purement on-line, comme Amazon, ont décidé d’ouvrir des magasins physiques. De fait, ces derniers remplissent des fonctions stratégiques qui leurs sont propres telles que l’expérience du toucher, essentielle à certains consommateurs. Aussi, ces derniers favorisent généralement les contacts sociaux qui ne sont pas satisfaits par des achats en ligne. Évidemment, comme nous l’évoquions précédemment, l’impact de l’implantation de l’e-commerce sur les commerçants et leurs besoins immobiliers va dépendre de la manière dont celui-ci va évoluer dans le temps de manière à combler certaines faiblesses telles que le mode de livraison. Pour rappel, actuellement, le coût du transport de la livraison chez le client final pèse fortement sur la rentabilité du concept. De ce fait-là, certains acteurs testent la mise en place de systèmes de points « pick –up ». Les colis y sont centralisés par zone avant que les clients viennent eux-mêmes les retirer. C’est donc à nouveau la situation rêvée pour les commerçants de tester différentes alternatives, innover et, par-là, se différencier de leurs concurrents. À ce niveau-là, certains acteurs travaillent à la mise en place de collections « en ligne », différentes de celles présentées dans les magasins physiques. Il s’agit pour eux d’une manière supplémentaire d’augmenter les ventes lorsque les clients retirent leurs paquets dans les points de vente de la marque. Par ailleurs, certains segments du marché retail pourraient temporairement être épargnés par l’e-commerce tant que certaines contraintes de traitement des commandes ne sont pas résolues. Parmi eux, les produits alimentaires frais et surgelés. Ceux-ci imposent le respect de la chaîne du froid tout au cours du processus de livraison. Cela impose des contraintes qui ne sont pas encore résolues par la plupart des acteurs de l’alimentaire. Enfin, un autre sujet encore est la gestion des retours. Plus de 70 % des articles commandés en ligne sont renvoyés, parfois légèrement abimés. À nouveau, cette problématique pourrait donner place à des opportunités. La création de nouveaux concepts tels que l’ouverture de magasins revendant ces biens à des prix réduits. En un clin d’œil, tous ses éléments et la pression sur les marges inhérente aux coûts de l’e-commerce mettent en avant l’intérêt de contrôler les coûts, notamment les loyers. Les frais de location au mètre carré sont bien plus intéressants dans les parcs de magasins situés dans les périphéries urbaines que dans les shopping centers ou magasins de centre-villes. De plus, la flexibilité des espaces et de leur aménagement y est bien plus importante. Le magasin physique peut alors facilement remplir le rôle de showroom présentant la dernière collection et adapter ses espaces de stockage ou d’exposition. En outre, généralement plus grands, ces magasins de retail parks donnent plus d’opportunités pour l’installation des fameux points de distribution, auprès du client final, des commandes en ligne. Par ailleurs, les consommateurs profitent de l’accessibilité au site qui est souvent situé en dehors des zones d’embouteillages et dispose de parkings gratuits à proximité des magasins.
À priori, les effets attendus de l’e-commerce sur l’immobilier résidentiel est moins flagrant. Ceci dit, certains acteurs immobiliers installent des points de livraison de commandes en ligne. Ils sont alors gérés par le concierge de l’établissement. Cela contribue au confort des résidents qui travaillent bien souvent durant les heures de réception à domicile des colis commandés.
Enfin, le secteur immobilier des bureaux semble également relativement épargné à ce jour. Même si l’accélération de l’e-commerce pourrait impacter la structure des employés des sociétés commerciales, l’organisation en tant que telle des bureaux ne devrait pas être modifiée de manière significative. Ceci dit, il semble que de plus en plus d’entreprises mettent en place un service de réception de commandes dont profitent les employés qui, comme expliqué précédemment, travaillent souvent au moment des livraisons à domicile des colis.
En quelques mots, bien que l’e-commerce présente encore un certain nombre d’incertitudes quant à son développement, il est évident que cette tendance sera une source de valeur ajoutée pour les acteurs immobiliers, principalement des secteurs de la logistique et du retail, qui seront capables de s’adapter adéquatement et à temps. En effet, nous considérons que le développement de l’e-commerce sera principalement une source d’opportunités.
