Ce rêve de vacances, qui peut sembler chimérique, a tout pour devenir réalité, à condition toutefois de ne pas ignorer les conséquences – fiscales – inhérentes à ce type d’acquisition. Écrire au sujet de la fiscalité de l’acquisition, de la détention et de la transmission de l’immobilier suisse n’est cependant pas une sinécure... En effet, la Suisse est un État confédéral qui se compose de 26 cantons et que régit, à côté de la législation fédérale, une vaste législation cantonale et communale.
Nous examinons ci-dessous principalement la législation fédérale, sans manquer de faire référence à la législation locale. Entrons sans plus attendre dans le vif du sujet : que devez-vous savoir si vous comptez acquérir un chalet en Suisse ?
La Suisse, une des destinations de vacances par excellence, est devenue victime de son succès. Ses zones naturelles intactes risquant d’être endommagées, la Suisse a introduit la « Lex Koller ». En vertu de celle-ci, les étrangers sont tenus d’obtenir un permis d’acquisition auprès du canton concerné avant d’acheter un pied-à-terre.
La Suisse a également voulu brider le phénomène des résidences secondaires en introduisant la « Zweitwohnungsinitiative ». Cette initiative limite le nombre de résidences secondaires à 20% par commune. Vous ne pouvez donc plus acquérir un bien n’importe où !
Voici venu le moment décisif : l’acquisition de votre pied-à-terre helvète. Après avoir longuement réfléchi et accompli de nombreuses formalités, vous y êtes : l’acquisition de la maison de vacances parfaite devient réalité !
Les droits de mutation ou d’enregistrement sont une matière purement cantonale/communale. Ils sont prélevés sur la valeur de vente du bien. Les taux sont compris entre 0 et 3,3%, selon l’endroit où le bien se situe. Les cantons de Zurich et de Schwyz ne connaissent pas de droits de mutation. Ni à Soleure, à condition que l’achat concerne un bien affecté exclusivement et durablement au logement. Les droits de mutation s’accompagnent bien entendu toujours de frais d’acquisition connexes (p.ex. frais de notaire,…) qui oscillent entre 1,2 et 2,5%. Les droits de mutation sont en principe payés par l’acquéreur mais certains cantons dérogent à cette règle, auquel cas ces droits doivent être acquittés par l’acquéreur et le vendeur.
Il ne vous reste plus qu’à profiter de votre acquisition de rêve ? Assurément, mais vous ne devez pas perdre de vue vos obligations fiscales !
Tout d’abord, la Suisse connaît un impôt cantonal sur la fortune dont vous êtes redevable en tant que propriétaire ou usufruitier du chalet. Les taux (progressifs) de cet impôt, qui varient entre 0 et 8%, sont appliqués à la valeur nette de marché de votre habitation suisse. Vous pouvez ensuite être redevable du « Liegenschaftssteuer ». Je dis bien « pouvez » car il s’agit d’un impôt foncier communal qui n’est pas prélevé par toutes les communes. Dans le cas où vous devriez l’acquitter, sachez qu’il est compris entre 0,3 et 3% de la valeur (brute) constatée de votre habitation. Les cantons de Zurich, Schwyz, Zoug et Soleure ne connaissent pas d’impôt foncier.
Vous serez évidemment soumis aussi à l’impôt suisse des personnes physiques, en fonction du fait que vous occupiez personnellement votre logement ou que vous le louiez à des tiers.
Si vous l’occupez personnellement, vous serez imposé sur 100% de la « Eigenmietwert », la valeur du logement constatée par les pouvoirs publics. En revanche, si vous le louez à des tiers, ce seront les revenus locatifs nets qui seront imposés. Les revenus locatifs bruts peuvent être notamment diminués des frais d’entretien et de réparation, des primes d’assurance et des intérêts des crédits contractés pour l’habitation. Dans cette hypothèse, la « Eigenmietwert » baisse en fonction du nombre de semaines de location du logement. Par exemple, si l’appartement est loué 12 semaines par an, la « Eigenmietwert » sera diminuée de 25%.
Selon le scénario, la « Eigenmietwert » et/ou les revenus locatifs nets seront soumis à l’impôt des personnes physiques. Il y a lieu d’opérer une distinction en la matière entre les trois niveaux auxquels l’impôt peut être prélevé : fédéral, cantonal et communal. Chaque niveau adopte ses propres règles et exceptions.
L’impôt fédéral sur les revenus est prélevé sur les revenus de source suisses, diminués des frais. La tranche marginale (pour les conjoints) s’élève à 13% (au-delà de 145.000 CHF) à moins que le total des revenus imposables ne dépasse 895.900 CHF. Le cas échéant, un taux fixe de 11,5% s’applique à l’ensemble des revenus imposables.
Concernant l’impôt cantonal et communal sur les revenus, les taux (progressifs) varient selon l’endroit où le bien se situe. Les cantons connaissant un taux marginal relativement faible sont, entre autres, ceux de Schwyz (3,65%), de Berne (6,5%), de Zoug (8%) et des Grisons (11%). Les cantons plus chers sont ceux de Zurich (13%) et de Genève (19%).
Imaginons que vous souhaitiez troquer quelques années plus tard votre chalet dans les montagnes contre un appartement sur les rives du lac de Genève. Sachez dans ce cas que pour lutter contre la spéculation, les cantons et communes suisses prélèvent un impôt sur la plus-value réalisée à l’occasion d’une vente. Le montant de la plus-value s’obtient en diminuant le prix de vente du prix d’acquisition, des frais d’acquisition et des travaux d’embellissement réalisés. Il importe donc au plus haut point de conserver toutes les factures afin d’économiser de l’argent au moment de la vente.
Le montant de l’impôt sur les plus-values dépend de la durée de détention : plus vous conservez le bien longtemps, moins vous devrez payer d’impôt. Au cours des premières années, les taux (progressifs) oscillent entre 25 et 50%. Après quelques années, la pression fiscale diminue en fonction de la durée de détention (réduction maximum de 50 à 70% de l’impôt dû). Attention : en cas de « vente rapide », une « surtaxe » grimpant jusqu’à 50% de l’impôt normalement dû peut être prélevée.
Une convention préventive de double imposition a été conclue entre la Belgique et la Suisse en matière d’impôt sur les revenus. Par conséquent, la Belgique tiendra compte de la valeur locative suisse[1] pour déterminer le taux d’imposition applicable. Mais les revenus en tant que tels n’entreront pas dans le calcul de l’impôt des personnes physiques effectivement dû en Belgique. C’est ce que l’on appelle l’« effet de poussée ».
Concernant l’impôt sur la plus-value, la convention préventive de double imposition attribue expressément le pouvoir d’imposition à la Suisse. Dès lors, aucun impôt sur la plus-value n’est dû en Belgique.
Les Romains le savaient déjà : il est bien plus lucratif de lever des impôts que de piller les territoires conquis. Les États modernes ne manquent pas de suivre leur exemple… L’impôt vécu le plus douloureusement par la toute grande majorité est l’impôt successoral. En optant pour le bon canton, vous pourrez quelque peu atténuer cette « douloureuse », du moins du côté suisse !
Les droits de succession constituent en Suisse – en dépit du référendum organisé l’été dernier – une matière cantonale. Tous les cantons prévoient une exonération des transmissions entre conjoints par succession. La transmission en ligne directe est exonérée dans la plupart des cantons (Berne, Zurich et les Grisons) mais certaines régions y dérogent et connaissent un prélèvement limité (maximum 6%). Par exemple, le canton de Vaud prévoit une exonération de base de 250.000 CHF. Les droits de succession se calculent en fonction de la valeur nette de l’immobilier helvète, c’est-à-dire déduction faite des dettes, et en fonction du lien de parenté entre le défunt et l’héritier. La ventilation sur la base du lien de parenté, les taux et les exonérations varient d’un canton à l’autre.
Comme je l’ai annoncé ci-dessus, le choix du bon canton peut apporter un soulagement du côté de la Suisse mais la Belgique entend bien prendre aussi sa part du gâteau et perçoit des droits de succession sur la valeur nette de votre pied-à-terre helvète. Bien qu’il n’existe pas de convention préventive de double imposition en matière de droits de succession, les règles internes belges permettent une imputation des droits de succession acquittés à l’étranger.
Vous pouvez bien entendu bénéficier d’une optimisation au moment de l’achat mais rien ne vous empêche de tendre aussi à une amélioration de votre situation fiscale après être devenu propriétaire de votre habitation en Suisse.
Exemple : la donation de votre bien à la génération suivante est exonérée dans la plupart des cantons ou soumise à un taux relativement faible (maximum 6% en ligne directe). En revanche, la structuration de votre achat via une société est quasiment impossible. En effet, les sociétés étrangères ne peuvent acquérir des immeubles en Suisse. Il en va de même pour les sociétés suisses dont plus de 30% des parts sont détenues par des non-résidents suisses.
Vous l’aurez compris, la Suisse est un véritable enchevêtrement de législations fiscales mais de bons conseils vous permettront d’effectuer un achat mûrement réfléchi ! Le service Wealth Planning & Structuring se tient à votre entière disposition pour vous guider en toute sécurité à travers ce champ de mines fiscal.
[1] Concernant les résidences secondaires se trouvant sur le territoire de l’UE/EEE, le contribuable peut opter pour la déclaration du revenu cadastral étranger et non de la valeur locative (cf. arrêt de la Cour de Justice du 14 septembre 2014).
