S’il s’agit de la location d’un bien destiné aux loisirs, il est rare que le bailleur propose la location de la maison d’hôtes ou de gîtes moyennant un loyer augmenté de la TVA. Or, dans certaines situations, les loyers réclamés le sont avec TVA.
Dans d’autres situations, il est même possible d’opter pour l’application de la TVA au loyer.
Nous aborderons ci-après :
Hôtels, appart-hôtels, gîtes et maisons d’hôtes
La location de chambres meublées dans des hôtels ou des maisons d’hôtes est une opération soumise à la TVA. Elle implique différents services tels que le nettoyage, la fourniture éventuelle de repas (à tout le moins le petit déjeuner) et du linge.
La location est une activité économique qui fait naître la qualité d’assujetti à la TVA dans le chef de celui qui rend ce service. Peu importe si cette activité est exercée par un particulier.
Cette qualité d’assujetti est rencontrée même si les chambres louées sont peu nombreuses ou s’il n’y a pas de publicité dès lors que la maison d’hôtes est reprise dans un guide touristique (Décision n° E.T. 98.904 du 30.05.2002).
L’administration considérait que ces opérations étaient soumises à la TVA lorsque les établissements proposant l’accueil des clients présentaient une organisation permanente groupant les facteurs humains et matériels. Il s’agit en l’espèce de la réception des hôtes, la mise à leur disposition d'une chambre meublée et du linge de maison (et son renouvellement), l'entretien et le nettoyage réguliers des chambres, et le cas échéant la fourniture du petit déjeuner.
Les établissements ne fournissant pas l'ensemble de ces services devaient appliquer la TVA au prix des services si leur offre de services consistait à fournir systématiquement à chaque client, pour un prix global, une prestation comprenant à la fois :
• la mise à disposition d'un logement meublé (chambre, appartement, chalet dans un parc de vacances…) ;
• l'accueil des hôtes sur place en tout cas, durant une bonne partie de la journée (un simple contact téléphonique ou la simple remise au locataire de clés d’un logement ne suffit pas) ;
• au moins un de ces services complémentaires :
- l'entretien et le nettoyage réguliers du logement meublé durant le séjour ; ou
- la fourniture et le renouvellement du linge de maison en cours de séjour ; ou
- la fourniture du petit déjeuner dans les chambres ou dans la salle à manger de l'établissement.
Depuis le 1er juillet 2022, un autre critère est devenu déterminant pour soumettre le service fourni à la TVA : la durée de trois mois du séjour.
Lorsque le séjour est inférieur à trois mois, le service est soumis à TVA s’il comprend au moins une des prestations énumérées ci-dessus. Peu importe que la ou les prestations soient incluses dans le prix global ou l’objet de prix distincts.
En l’absence de ces prestations, le loyer est exempté de TVA même si le séjour est inférieur à trois mois. Dans ce cas, la location est dite passive.
Si le séjour est supérieur à trois mois, le service est exempté de TVA (qu’il y ait ou non fourniture des prestations décrites plus haut).
Exemple : un chalet meublé est donné en location pour un durée inférieure à deux mois : le loyer sera exempté de TVA, et ce même si le bailleur procède à un nettoyage hebdomadaire. Cette prestation n’est pas considérée comme déterminante pour soumettre la location à la TVA.
Cette nouvelle réglementation (modification de l’article 44, § 3, 2° du code de la TVA par la loi du 27 décembre 2021) est d’application à partir du 1er juillet 2022 ; l’administration a décidé d’appliquer ces mesures aux séjours réservés à partir du 1er juillet 2022.
Enfin, il est à noter que le régime de franchise de la TVA (càd. permettant de ne pas demander un numéro de TVA à l’administration lorsque le chiffre d’affaires est inférieur à 25.0000 € par an) n’est pas applicable ici.
Location d’immeubles neufs avec application de la TVA
Depuis le 1er janvier 2019, la location de bâtiments peut être soumise à la TVA si les parties optent conjointement pour l’application de la TVA.
Cette option doit porter sur un immeuble nouvellement construit ou considéré comme tel après une rénovation importante ou radicale ayant entraîné l’exigibilité de la TVA à partir du 1er octobre 2018. S’il s’agit d’un bâtiment ancien, la rénovation de celui-ci doit impliquer une modification radicale dans sa structure et sa destination, ou des travaux dont le coût hors TVA atteint au moins 60 % de la valeur vénale du bâtiment (ou la fraction de celui-ci si seulement une partie été l’objet de la rénovation) faisant l’objet de travaux au moment de l’achèvement des travaux. Sont pris en considération les travaux matériels, à l’exclusion des travaux dits intellectuels comme l’étude des architectes, des géomètres, etc., et des travaux préalables de démolition.
Le locataire doit être assujetti à la TVA pour pouvoir opter pour l’application de la taxe à l’opération de location et exercer une activité économique dans le bâtiment loué. Ceci implique que les particuliers, les « pures » sociétés holdings, voire les assujettis à la TVA souhaitant utiliser l’immeuble à des fins privées (comme habitation par exemple) ne peuvent pas bénéficier de ce régime.
Cette option doit être conjointe : une déclaration pro fisco sera annexée au contrat de bail conclu par les parties. Elle vaudra pour toute la durée du bail. La TVA s’appliquera sur le montant du loyer, le cas échéant augmenté des frais mis à charges du locataire.
L’avantage de ce régime est la faculté pour le locataire assujetti d’accroître son chiffre d’affaires soumis à la TVA et par conséquent d’augmenter son droit à déduction de la TVA.
L’application de la TVA à un loyer n’est pas réservée à des professionnels ; un particulier accomplissant des services constitutifs d’une activité économique au regard de la législation en matière de TVA peut entrer dans le champ d’application de la TVA, avec les formalités administratives qui y sont liées. Dans certains cas, il peut y trouver un avantage puisque la TVA grevant les achats sera déductible de la taxe facturée à ses clients.
La législation fiscale est sujette à des changements continus, parfois rétroactifs, et peut entraîner des impôts supplémentaires, des intérêts ou des pénalités. Cet article ne constitue pas un conseil fiscal. Le traitement fiscal de chaque opération est spécifique à la situation personnelle de chaque individu. Les informations fournies dans cet article sont de nature générale. Il ne remplace pas des conseils spécifiques à votre propre situation. Il vous est recommandé d'obtenir des conseils spécifiques auprès de professionnels agrée avant d'entreprendre toute action ou de vous abstenir d'agir.
