Donation immobilière en Belgique : ce qu’il faut savoir
Transmettre un patrimoine immobilier situé en Belgique n’est pas une opération neutre sur le plan fiscal.
La donation d’un bien immobilier permet de faire l’économie de droits de succession, mais implique le paiement de droits de donation. L’anticipation de cette transmission peut présenter des avantages lorsque la base imposable de la donation se situe dans des tranches d’imposition relativement faibles ou modérées.
Les droits de donation, tout comme les droits de succession, relèvent des dispositions régionales. Chacune des trois régions du pays est compétente pour déterminer les taux des droits de donation. Les taux des droits de donation sont fonction du domicile du donateur au moment de la donation (et en ce qui concerne les droits de succession, du domicile du défunt).
En matière fiscale, le domicile est la résidence effective et permanente du donateur, c’est-à-dire le lieu où se situent son foyer et le centre de ses intérêts familiaux et économiques.
Si le donateur a transféré son domicile d’une région à une autre au cours des cinq années précédant la donation, la région compétente pour la détermination du taux des droits de donation (et des droits de succession) sera celle où il a été domicilié le plus longtemps (c’est-à-dire au moins deux ans et demi).
Les donations de biens immeubles situés en Belgique doivent faire l’objet d’un acte notarié. Or, tout acte notarié doit être enregistré. C’est à l’occasion de son enregistrement que des droits de donation seront dus.
Les tarifs des droits de donation varient selon le lien de parenté entre le donateur et le donataire. Il existe un barème applicable en ligne directe ainsi qu’entre « partenaires » en Région flamande et à Bruxelles et entre époux et cohabitants légaux en Wallonie. Un deuxième barème est applicable entre « autres personnes ».
Le tarif le plus faible s’applique aux époux et cohabitants légaux, c’est-à-dire les personnes, qui au jour de l’ouverture de la donation, sont domiciliées avec le donateur et qui ont fait une déclaration de cohabitation légale, et en ligne directe.
Les cohabitants de fait ou « partenaires » (personnes habitant sous le même toit que le donateur, mais qui n’ont pas fait de déclaration de cohabitation à la commune) sont en principe soumis au barème applicable « entre autres personnes ». Toutefois, les régions ont assimilé certains cohabitants de fait / partenaires aux cohabitants légaux dans des situations particulières.
En Flandre et à Bruxelles
Dans ces deux Régions, la notion de « partenaire » englobe les époux et les cohabitants légaux mais également les personnes qui cohabitent de façon ininterrompue et forment un ménage depuis au moins un an (ou trois ans dans certaines situations). Ces personnes bénéficient dès lors du même barème que celui applicable aux époux et cohabitants légaux.
En Région wallonne
Le tarif le plus favorable est applicable à la personne qui cohabite pendant une année avec le donateur et a reçu les secours et soins comparables à ceux fournis aux enfants.
En Région flamande, l’enfant du partenaire est assimilé à un enfant pouvant bénéficier du tarif en ligne directe.
En Région wallonne, cette assimilation vaut pour l’enfant du cohabitant légal.
Les barèmes des droits de donation de biens immobiliers
Le barème des droits de donation de biens immobiliers sont identiques dans les trois régions. Les droits de donation sont progressifs par tranches et s’appliquent par part reçue par chaque donataire. Ils sont établis sur la valeur vénale du bien.
En ligne directe / entre époux / cohabitants légaux / partenaires
| Tranches d'imposition en € | Taux par tranche | Total des droits sur les tranches précédentes | |
| 0,01 | 150 000 | 3 % | |
| 150 000,01 | 250 000 | 9 % | 4 500 € |
| 250 000,01 | 450 000 | 18 % | 13 500 € |
| Au-delà de 450 000 | 27 % | 49 500 € | |
Exemple : Vous êtes résident wallon et souhaitez donner un bien d’une valeur de 300 000 € à votre fils.
Appliquons ce barème :
- Sur les premiers 150 000 € ; 150 000 × 3% = 4 500 €
- Sur la tranche de 150 000,01 € à 250 000 € (soit 100 000) ; 100 000 × 9% = 9 000 €
- Sur la tranche de 250 000,01€ à 300 000€ (soit 50 000) ; 50 000 × 18% = 9 000 €
Total : 4 500 + 9 000 + 9 000 = 22 500 €
Votre fils paiera 22 500 € de droits de donation (hors frais de notaire, frais de recherche hypothécaire, etc).
Entre toutes autres personnes
| Tranches d'imposition en € | Taux par tranche | Total des droits sur les tranches précédentes | |
| 0,01 | 150 000 | 10 % | |
| 150 000,01 | 250 000 | 20 % | 15 000 € |
| 250 000,01 | 450 000 | 30 % | 35 000 € |
| Au-delà de 450 000 | 40 % | 95 000 € | |
Donation avec réserve d’usufruit
Lorsqu’un donateur envisage de transmettre un bien immeuble, il peut souhaiter se réserver certains droits ou un contrôle sur le bien. C’est le cas d’une donation avec réserve d’usufruit.
Transmettre la nue-propriété d’un bien tout en conservant l’usufruit permet au donateur de garder le contrôle et de jouir du bien, c’est-à-dire d’y habiter, de percevoir les loyers ou de décider d’entreprendre certains travaux.
La donation avec réserve d’usufruit ne permet pas d’économiser des droits de donation. En effet, la base imposable de la donation aux droits de donation sera déterminée eu égard à la valeur du bien en pleine propriété.
Donation en faveur de tous les enfants
La donation d’un bien effectuée en faveur de tous les enfants en indivision permet d’éviter des litiges ultérieurs. Elle est conseillée lorsque le donateur possède plusieurs biens présentant des valeurs, un rendement ou des localisations différentes) et veut veiller à assurer une égalité entre les enfants.
Clauses juridiques particulières
Un acte de donation d’un bien immobilier peut contenir les clauses exposées ci-après :
-
droit de retour conventionnel facultatif : le bien revient au donateur en cas de prédécès du donataire si le donateur exerce ce droit ;
-
clause d’inaliénabilité temporaire : le donataire ne se défaire du bien pendant une période déterminée ;
-
remploi : le donataire s’engage à réinvestir une partie des revenus dans des travaux au bien ;
-
fideicommis de residuo : si le bien donné ou ce qui le remplace se trouve encore dans la succession du donataire, l’acte de donation peut déjà prévoir sa transmission en faveur d’une personne déterminée après le décès du donataire.
Planification patrimoniale
Toute donation immobilière suppose d’abord de déterminer la région compétente, celle-ci étant établie en fonction des cinq dernières années de domicile fiscal du donateur (et non pas de la situation du bien à donner). Si les droits de donation applicables aux donations de biens immobiliers sont similaires dans les trois régions, ce n’est pas le cas des droits de succession. Un calcul permettra de déterminer l’intérêt d’une donation et son influence sur le montant des droits de succession relatifs aux biens conservés dans le patrimoine.
Il conviendra de vérifier le statut du donataire ou de l’héritier du donateur (époux, cohabitant légal ou de fait).
Enfin, le donateur veillera à inclure dans l’acte de donation les clauses conformes à ses souhaits (réserve d’usufruit, droit de retour, etc.).
Tableau comparatif synthétique
| Élément clé | Région wallonne | Région flamande |
| Partenaires reconnus | Époux, cohabitants légaux et héritiers en ligne directe | Époux, cohabitants légaux et de fait (au moins 1 an) et héritiers en ligne directe |
| Barème | 3 / 9 / 18 / 27% | Identique |
| Autres personnes | Toutes celles qui ne sont pas des partenaires reconnus | Identique |
| Barème | 10 / 20 / 30 / 40% | Identique |
Transmettre un bien immeuble suppose une réflexion sur les modalités et les conditions de cette opération.
L'équipe Wealth Planning & Structuring de Puilaetco se tient à votre disposition pour mener à bien votre planification patrimoniale et successorale adaptée à vos besoins.
La législation fiscale est sujette à des changements continus, parfois rétroactifs, et peut entraîner des impôts supplémentaires, des intérêts ou des pénalités. Cet article ne constitue pas un conseil fiscal. Le traitement fiscal de chaque opération est spécifique à la situation personnelle de chaque individu. Les informations fournies dans cet article sont de nature générale. Il ne remplace pas des conseils spécifiques à votre propre situation. Il vous est recommandé d'obtenir des conseils spécifiques auprès de professionnels agrée avant d'entreprendre toute action ou de vous abstenir d'agir.
Bibliographie