Een verhuurder past soms btw toe op de huurprijs

Als een pand voor recreatieve doeleinden wordt verhuurd, komt het zelden voor dat de verhuurder een gastenverblijf of gîtes te huur aanbiedt tegen een huurprijs plus btw. Welnu, in sommige situaties is de gevraagde huurprijs echter inclusief btw.

In andere situaties is het zelfs mogelijk om te opteren voor de toepassing van de btw op de huurprijs.

We bespreken hieronder:

1. verblijven in hotels, aparthotels, gîtes of gastenverblijven;
2. verhuur van nieuwe gebouwen met optie.

Hotels, aparthotels, gîtes en gastenverblijven

De verhuur van gemeubileerde kamers in hotels of pensions is een aan de btw onderworpen verrichting. Het gaat om verschillende diensten zoals schoonmaak, de eventuele voorziening van maaltijden (ten minste het ontbijt) en linnengoed.

De verhuur is een economische activiteit waardoor de dienstverlener btw-plichtig wordt. Het maakt niet uit of deze activiteit door een particulier wordt uitgevoerd.

Zelfs als het aantal verhuurde kamers beperkt is of als er geen reclame voor wordt gemaakt, wordt aan deze hoedanigheid van belastingplichtige voldaan, voor zover het gastenverblijf in een toeristische gids wordt vermeld (Beslissing nr. E.T. 98.904 van 30.05.2002).

De administratie was van mening dat deze verrichtingen aan de btw onderworpen waren wanneer de inrichtingen voor het ontvangen van klanten een permanente organisatie vormden waarvoor menselijke en materiële middelen worden ingezet. In dit geval gaat het om de ontvangst van de gasten, de terbeschikkingstelling van een gemeubileerde kamer en huishoudlinnen (en de vernieuwing ervan), het regelmatige onderhoud en de schoonmaak van de kamers, en, in voorkomend geval, het voorzien van ontbijt.

Inrichtingen die niet al deze diensten verlenen, moesten btw aanrekenen op de prijs van de diensten indien hun dienstenaanbod bestond uit de systematische verstrekking aan elke klant van een dienst, tegen een totaalprijs, die bestond uit:

• de terbeschikkingstelling van een gemeubileerd verblijf (kamer, appartement, chalet in een vakantiepark, enz.);

• de ontvangst van gasten ter plaatse, in ieder geval gedurende een groot deel van de dag (een gewoon telefonisch contact of gewoon de sleutels van een verblijf aan de huurder overhandigen, is niet voldoende);

• ten minste één van deze bijkomende diensten:

- regelmatig onderhoud en schoonmaak van het gemeubileerde verblijf tijdens het verblijf; of

- het verstrekken en vernieuwen van huishoudlinnen tijdens het verblijf; of

- het verstrekken van ontbijt in de kamers of in de eetzaal van het etablissement.

Met ingang van 1 juli 2022 is een ander criterium doorslaggevend geworden om de verleende dienst aan de btw te onderwerpen: het feit dat het verblijf drie maanden duurt.

Bij een verblijf van minder dan drie maanden is de dienst onderworpen aan de btw indien deze ten minste één van de hierboven vermelde diensten omvat. Het is niet van belang of de dienst(en) in de totale prijs is (zijn) inbegrepen dan wel in afzonderlijke prijzen is (zijn) opgenomen.

Als deze diensten niet worden geleverd, is de huur vrijgesteld van btw, zelfs indien het verblijf minder dan drie maanden duurt. In dit geval gaat het om een zogenaamde passieve verhuur.

Bij een verblijf van meer dan drie maanden is de dienst vrijgesteld van btw (ongeacht of de bovengenoemde diensten al dan niet worden verleend).

Voorbeeld: een gemeubileerde chalet wordt voor minder dan twee maanden verhuurd: de huur is vrijgesteld van btw, ook al maakt de verhuurder wekelijks schoon. Deze dienst wordt niet als doorslaggevend beschouwd om de huur aan de btw te onderwerpen.

Deze nieuwe regeling (wijziging van artikel 44, § 3, 2°, van het btw-wetboek door de wet van 27 december 2021) is van toepassing vanaf 1 juli 2022; de administratie heeft besloten om deze maatregelen toe te passen op verblijven die worden gereserveerd vanaf 1 juli 2022.

Ten slotte wijzen we erop dat de btw-vrijstellingsregeling (d.w.z. dat men geen btw-nummer hoeft aan te vragen bij de administratie wanneer de omzet minder dan 25.000 euro per jaar bedraagt) hier niet van toepassing is.

Verhuur van nieuwe gebouwen met toepassing van de btw

Sinds 1 januari 2019 kan de verhuur van gebouwen aan de btw worden onderworpen als de partijen gezamenlijk kiezen voor de toepassing van de btw.

Deze optie moet betrekking hebben op een nieuw gebouwd gebouw of een gebouw dat als zodanig wordt beschouwd na een belangrijke of ingrijpende verbouwing waardoor vanaf 1 oktober 2018 de btw verschuldigd is. In geval van een oud gebouw moet de renovatie van het gebouw een ingrijpende wijziging van de structuur en de bestemming ervan inhouden, of werkzaamheden waarvan de kosten, exclusief btw, ten minste 60% bedragen van de marktwaarde van het gebouw (of de fractie ervan indien slechts een gedeelte wordt gerenoveerd) dat wordt gerenoveerd op het moment dat de werkzaamheden worden voltooid. Fysieke werken worden in aanmerking genomen, met uitzondering van zogenaamde intellectuele werken zoals studies van architecten, landmeters, enz. en voorbereidende sloopwerkzaamheden.

De huurder moet btw-plichtig zijn om te kunnen opteren voor de toepassing van de belasting op de verhuur en in het gehuurde gebouw een economische activiteit uit te oefenen. Dit houdt in dat particulieren, "zuivere" holdings of zelfs btw-plichtigen die het gebouw voor privédoeleinden (bijvoorbeeld als woning) willen gebruiken, niet van deze regeling kunnen profiteren.

Deze optie moet gemeenschappelijk zijn: een pro fisco verklaring zal aan de door de partijen gesloten huurovereenkomst worden gehecht. Ze geldt voor de gehele duur van het huurcontract. Er wordt btw geheven over het bedrag van de huur, eventueel vermeerderd met eventuele kosten die aan de huurder in rekening worden gebracht.

Het voordeel van deze regeling is dat de belastingplichtige huurder zijn aan de btw onderworpen omzet en dus zijn recht op btw-aftrek kan verhogen.

De toepassing van de btw op huur is niet beperkt tot professionals; een particulier die diensten verricht die ten aanzien van de btw-wetgeving een economische activiteit vormen, kan onder het toepassingsgebied van de btw vallen, met de bijbehorende administratieve formaliteiten. In sommige gevallen kan dit voordelig zijn, omdat de btw op de aankopen aftrekbaar is van de belasting die hij zijn klanten aanrekent.