Donation immobilière en Belgique : ce qu’il faut savoir
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Transmettre un bien immobilier situé en Belgique n’est pas une opération neutre sur le plan fiscal.
La transmission de son patrimoine immobilier permet de faire l’économie de droits de succession, mais nécessite le paiement de droits de donation. L’anticipation de cette transmission peut présenter des avantages lorsque la donation porte sur une base imposable comprise dans des tranches d’imposition soumises à des taux relativement faibles..
Le fil directeur de la donation immobilière belge : le domicile fiscal du donateur
Deux lectures régionales : qui est considéré comme « partenaire » et peut accéder aux taux les plus faibles ?
En Région wallonne
Le tarif le plus faible s’applique aux époux et cohabitants légaux, c’est-à-dire les personnes, qui au jour de l’ouverture de la donation, sont domiciliées avec le donateur et qui ont fait une déclaration de cohabitation légale, et en ligne directe.
Les cohabitants de fait (personnes habitant sous le même toit que le donateur, mais qui n’ont pas fait de déclaration de cohabitation à la commune) sont soumis au barème fiscal « entre autres personnes ».
En Flandre
La notion de « partenaire » est plus large : elle inclut aussi les cohabitants de fait vivant sous le même toit depuis au moins un an (ou trois ans selon les situations).
Les barèmes de droits de donation immobilière
Les droits de donation sont progressifs par tranches et s’appliquent par part reçue par chaque donataire, compte tenu de la valeur vénale du bien.
En Wallonie
En ligne directe / entre époux / cohabitants légaux
| Tranches d'imposition en € | Taux par tranche | Total des droits sur les tranches précédentes | |
| 0,01 | 150 000 | 3 % | |
| 150 000,01 | 250 000 | 9 % | 4 500 € |
| 250 000,01 | 450 000 | 18 % | 13 500 € |
| Au-delà de 450 000 | 27 % | 49 500 € | |
Exemple : Vous êtes résident wallon et souhaitez donner un bien d’une valeur de 300 000 € à votre fils.
Appliquons ce barème :
- Sur les premiers 150 000 € ; 150 000 × 3% = 4 500 €
- Sur la tranche de 150 000,01 € à 250 000 € (soit 100 000) ; 100 000 × 9% = 9 000 €
- Sur la tranche de 250 000,01€ à 300 000€ (soit 50 000) ; 50 000 × 18% = 9 000 €
Total : 4 500 + 9 000 + 9 000 = 22 500 €
Votre fils paiera 22 500 € de droits de donation (hors frais de notaire, frais de recherche hypothécaire, etc).
Entre toutes autres personnes
| Tranches d'imposition en € | Taux par tranche | Total des droits sur les tranches précédentes | |
| 0,01 | 150 000 | 10 % | |
| 150 000,01 | 250 000 | 20 % | 15 000 € |
| 250 000,01 | 450 000 | 30 % | 35 000 € |
| Au-delà de 450 000 | 40 % | 95 000 € | |
En Flandre
En ligne directe / entre partenaires
| Tranches d'imposition en € | Taux par tranche | Total des droits sur les tranches précédentes | |
| 0,01 | 150 000 | 3 % | |
| 150 000,01 | 250 000 | 9 % | 4 500 € |
| 250 000,01 | 450 000 | 18 % | 13 500 € |
| Au-delà de 450 000 | 27 % | 49 500 € | |
Entre autres personnes
| Tranches d'imposition en € | Taux par tranche | Total des droits sur les tranches précédentes | |
| 0,01 | 150 000 | 10 % | |
| 150 000,01 | 250 000 | 20 % | 15 000 € |
| 250 000,01 | 450 000 | 30 % | 35 000 € |
| Au-delà de 450 000 | 40 % | 95 000 € | |
Différentiel clé : la Flandre offre un mécanisme de réduction des droits en cas de rénovation énergétique post-donation.
Ce mécanisme traduit une volonté flamande claire : inciter la transmission de biens anciens à condition qu’ils soient modernisés et durables.
La Wallonie, à ce jour, ne prévoit pas d’incitant équivalent.
Attention : la réduction des droits pour rénovation énergétique a été supprimée pour toute donation passée après le 1er janvier 2025.
Focus Flandre : le levier « rénovation énergétique »
Supprimées pour les donations immobilières après le 1er janvier 2025, la Flandre avait introduit un dispositif innovant qui liait fiscalité patrimoniale aux enjeux énergétiques.
Si le bien immobilier fait l’objet, dans les cinq ans suivant la donation, de travaux d’économie d’énergie d’un montant supérieur ou égal à 10.000 € hors TVA, le donataire pouvait bénéficier d’une réduction des tranches supérieures.
En ligne directe / entre partenaires
| Tranches d’imposition en € | Taux normal (à titre comparatif) | Taux « rénovation énergétique » par tranche | Total dus sur les tranches précédentes | |
| 0,01 | 150 000 | 3 % | 3 % | |
| 150 000,01 | 250 000 | 9 % | 6 % | 4 500 € |
| 250 000,01 | 450 000 | 18 % | 12 % | 10 500 € |
| Au-delà de 450 000 | 27 % | 18 % | 39 500 € | |
Entre autres personnes
| Tranches d’imposition en € | Taux normal (à titre comparatif) | Taux « rénovation énergétique » par tranche | Total dus sur les tranches précédentes | |
| 0,01 | 150 000 | 10 % | 9 % | |
| 150 000,01 | 250 000 | 20 % | 17 % | 13 500 € |
| 250 000,01 | 450 000 | 30 % | 24 % | 30 500 € |
| Au-delà de 450 000 | 40 % | 31 % | 78 500 € | |
Exemple :
Vous souhaitez donner à votre fille un bien immobilier d’une valeur de 400 000 € qui a été l’objet de travaux de rénovation d’une valeur de 20 000 € effectués deux ans auparavant.
- Sur les premiers 150 000 → 150 000 × 3 % = 4 500 €
- sur 150 000-250 000 (100 000) → 100 000 × 6 % = 6 000 €
- sur 250 000-400 000 (150 000) → 150 000 × 12 % = 18 000 €
Total : 4 500 + 6 000 + 18 000 = 28 500 € de droits de donation dus.
Sans rénovation, les droits à payer auraient été de :
- sur les premiers 150 000 € → 150 000 × 3 % = 4 500 €
- sur la tranche 150 000-250 000 (soit 100 000) → 100 000 × 9 % = 9 000 €
- sur la tranche 250 000-400 000 (soit 150 000) → 150 000 × 18 % = 27 000 €
Total : 4 500 + 9 000 + 27 000 = 40 500 € de droits de donation dus
Soit un gain fiscal net de 40 500 - 28 500 € = 12 000 €
Dans la pratique, la donation était initialement imposée au tarif normal, puis le surplus remboursé dès que les conditions étaient établies (factures, attestations et certificats PEB constituaient des pièces probantes).
Structure de la donation : des mécanismes juridiques différenciés pour servir votre stratégie patrimoniale
Donation avec réserve d’usufruit
Donation en faveur de tous les enfants
Clauses juridiques particulières
- Droit de retour conventionnel : le bien revient au donateur en cas de prédécès du donataire.
- Clause d’inaliénabilité temporaire : empêche la vente du bien pendant une période donnée.
- Priorité de rachat ou remploi écologique : le donataire s’engage à réinvestir une part des revenus dans des travaux durables.
- Fideicommis de residuo : si le bine donné ou ce qui le remplace se trouve encore dans la succession du donataire, l’acte peut déjà prévoir sa transmission en faveur d’une personne déterminée après le décès du donataire.
Clarifier sa situation patrimoniale : mode d’emploi avant signature
Comparatif synthétique
| Élément clé | Région wallonne | Région flamande |
| Partenaires reconnus | Époux, cohabitants légaux et héritiers en ligne directe | Époux, cohabitants légaux et de fait (au moins 1 an) et héritiers en ligne directe |
| Barème | 3 / 9 / 18 / 27% | Identique |
| Autres personnes | Toutes celles qui ne sont pas des partenaires reconnus | Identique |
| Barème | 10 / 20 / 30 / 40% | Identique |
La donation, une œuvre d’orfèvre patrimoniale
Bibliographie