« Depuis le début du mandat SIR de Puilaetco en 2014, le rendement moyen est de 3,6 %. Même aujourd’hui, nous continuons de viser un rendement annuel moyen compris entre 3 % et 5 % après impôts et autres coûts à moyen terme, car les fondamentaux de la reprise restent solides », ont déclarés les experts immobiliers de Puilaetco, Marc Eeckhout Senior Portfolio Manager & Marie-Charlotte Vasseur, Senior Investment Advisor.
Comme de nombreux secteurs, l’immobilier n’a pas été épargné par la conjoncture ces deux dernières années. Toutefois, comme l’a rappelé Dominique Moerenhout, CEO de l’European Public Real Etate Association (EPRA), conférencier invité de l’événement Meet the Manager, en Belgique, les SIR ont enregistré des pertes boursières sensibles en 2022, mais elles ont néanmoins relativement bien résisté par rapport aux actions immobilières européennes.
« Par rapport aux autres pays européens, les SIR sont, dans leur ensemble, très diversifiées et nombre d’entre elles s’étendent à l’étranger, ce qui explique que le rendement du mandat SIR proposé par Puilaetco, ait nettement moins reculé (-23% au 30/9) que la moyenne européenne du secteur de l’immobilier coté (-40%) » a relevé Dominique Moerenhout.
Les cours de bourse ne reflètent actuellement pas les bons fondamentaux des SIR ; leurs résultats du 3e trimestre sont positifs, avec d’excellents taux d’occupation, des loyers indexés compensant des coûts plus élevés et des plans d’action mis en œuvre par rapport aux enjeux ESG.
Pour les actionnaires, le statut de SIR implique de distribuer 80% des bénéfices. Les prochains dividendes, à toucher en 2023, sont déjà définis et assez attractifs dans la plupart des cas : plus de 8% brut pour Wereldhave Belgium et Qrf par exemple.
Pour aller plus loin sur la résilience des SIR et leurs challenges, 4 workshops thématiques ont permis aux participants de poser leurs questions aux CEO présents.
Pourquoi les SIR belges visent-elles l’expansion internationale ? Quel est leur potentiel de développement international ? Les perspectives de rendement sont-elles suffisantes ? Quels sont les obstacles ? Ces questions ont été abordées en compagnie de Jo De Wolf, CEO de Montea et Sandra Aznar, Head of IR and Business Development de chez Xior.
« Pour sécuriser la croissance du portefeuille de Xior, spécialisée dans le logement étudiant, nous avions besoin d’explorer de nouveaux marchés et nous avons souhaité prendre position sur des marchés moins matures que la Belgique», explique Sandra Aznar. « Cette approche permet de mieux répartir les risques par pays. C’est pourquoi nous avons acquis récemment un portefeuille important de logements étudiants en Espagne. »
On le sait, les investisseurs belges sont particulièrement friands d’immobilier. « Au lendemain des crises, l’appétit des Belges pour la brique se rétablit plus rapidement que chez nos voisins », confirme Jo De Wolf. « Grâce à quoi, Montea, dont le domaine de prédilection est la logistique, a pu saisir des opportunités, par exemple en France ou aux Pays-Bas, alors que ces marchés hésitaient encore. Ce n’est pas un hasard si les SIR se sont développées après la crise de 2008 : nous affichons des bilans suffisamment sains pour reprendre notre stratégie d’acquisitions en fin de période de crise. C’est un avantage considérable pour explorer des marchés en dehors de nos frontières. »
Les différences culturelles entre pays sont-elles un obstacle à l’expansion ?
Pour Xior, ce n’est pas un obstacle, à partir du moment où la SIR adopte un mode de gestion qui s’appuie sur la compréhension des subtilités du marché local. Ainsi, le marché espagnol du logements étudiants est totalement différent de ce qui se pratique en Belgique : on se rapproche plus du concept de la résidence full service, avec repas et gestion du linge inclus. »
« Avant de s’aventurer à l’étranger, il faut prendre conscience du régime fiscal particulièrement attractif pour les SIR en Belgique », note Montea, « Or, en Europe, on assiste surtout à un mouvement généralisé d’augmentation de la pression fiscale sur les sociétés. Nous devons aussi tenir compte de la gestion des taux de change avec les pays situés en dehors de la zone euro. Dans ce contexte, une stratégie de croissance internationale n’a de sens que si le marché propose des rendements plus élevés que ceux que nous connaissons chez nous. »
La hausse des taux d’intérêt freine-t-elle l’expansion internationale ?
« Suite à la récente acquisition de la société Student Properties Spain SOCIMI, nous n’envisageons pas de nouvelle opération à l’étranger dans un futur immédiat. La priorité est de développer le potentiel du portefeuille actuel », précise-t-on chez Xior.
« L’augmentation des taux réduit considérablement le spread et invite effectivement à se replier sur l’optimisation du rendement de notre portefeuille tant que les taux resteront à des niveaux élevés. En soi, ce n’est pas un problème, parce que nos emprunts sont couverts et que nous disposons de terrains pour développer de nouveaux projets », conclut Montea.
Le thème de l’immobilier circulaire a été abordé par Stefan Gielens, CEO d’Aedifica, Marc Brisack, CEO d’Inclusio, Gunther Gielen, CEO d’Intervest Offices & Warehouses et William Vanmoerkerke, CEO de Qrf.
Le modèle linéaire « extraire-produire-consommer-jeter » évolue, dans l’immobilier comme dans d’autres secteurs, vers une économie circulaire qui intègre l’écoconception (pour réfléchir en amont à comment minimiser les impacts environnementaux), la réutilisation, le réemploi et le recyclage.
La réflexion sur la mixité des usages permet également d’allonger la durée de vie des bâtiments en les rendant adaptables à l’évolution des besoins.
Enfin, une meilleure prise en compte des enjeux climatiques et énergétiques, afin que les occupants des bâtiments puissent économiser les ressources, vient compléter les pistes de travail.
Chez Inclusio, on transforme, par exemple, d’anciens immeubles de bureaux délaissés en logements à loyer abordables ; « Nous prolongeons ainsi la vie de bâtiments au lieu de les détruire. Lors de la rénovation, nous recherchons un juste équilibre entre l’améloration énergétique et le coût, pour proposer des loyers en-dessous du prix du marché, mais avec des baux à long terme qui sécurisent nos revenus », explique Marc Brisack.
Chez Aedifica, dont le portefeuille immobilier est constitué à 86% de bâtiments abritant des maisons de soins et de repos, on se focalise actuellement sur la réduction de la consommation énergétique des biens avec un impact immédiat. « Les taxes carbones à venir auront un grand impact, il faut s’y préparer. Nous voulons atteindre zéro émission carbone nette d’ici à 2050. Dans une deuxième phase, nous aborderons la circularité. Il faut pour cela que les matériaux soient identifiés », déclare Stefan Gielens.
« Une fois que les matériaux auront un passeport, comme c’est déjà le cas aux Pays-Bas, ce ne seront plus de simples déchets. On aura alors un inventaire complet d’un bâtiment neuf et on saura ce qui sera récupérable », aprouve William Vanmoerkerke, qui impose des normes ESG aux locataires de Qrf, SIR propriétaire de magasins de détail en centre-ville et d’immobilier de loisirs.
« De notre côté, nous consommons 100% d’électricité verte et nous essayons d’être auto-suffisants en production d’énergie ; fin 2022, nous visons à ce que 80% de notre immobilier logistique soit équipé d'installations photovoltaïques et nous installons des compteurs intelligents pour monitorer la consommation de l’ensemble de nos biens, affirme Gunther Gielen.
Ce qui les fait rêver ? Une technique qui les rendrait autonomes en production d’énergie.
Le thème New way of working, New way of living a été abordé par Vincent Querton, CEO d’Ascencio, Jean-Pierre Hanin, CEO de Cofinimmo, Sven Janssens, CEO de Home Invest Belgium et Nicolas Beaussillon, CEO de Wereldhave Belgium.
Familles uniparentales, télétravail, coworking, souhait d’habiter en ville pour certaines tranches d’âge mais avec terrasse ou jardin… les modes de vie et de travail évoluent particulièrement vite ces dernières années.
Qu’en est-il du coliving ? Pour Sven Janssens, bien placé pour répondre à cette question puisque HIB est spécialisée en immobilier résidentiel, il s’agit d’une niche et non pas d’une tendance. « Le coliving est recherché la plupart du temps par de jeunes actifs citadins, de passage pour quelques mois. C’est très différent à gérer par rapport à des locataires en résidence principale qui restent en moyenne 3,5 ans. Par contre, nous voyons se développer le cohousing spontanné, entre amis par exemple. Ça, c’est une tendance de fond dont nous tenons compte dans la conception de nos nouveaux immeubles : vu l’augmentation du prix au m³, nous proposons des appartements de plus petites surfaces mais avec un espace extérieur et des espaces communs utiles comme un salon-lavoir, une salle polyvalente, un espace de coworking, un point de livraison de colis...
Côté coworking, « on passe du produit au service ; c’est un autre métier que l’immobilier de bureau – que nous avons drastiquement réduit chez Cofinimmo, au profit de l’immobilier de santé qui représente aujourd’hui 69% de notre portefeuille », déclare Jean-Pierre Hanin.
L’évolution de la mobilité pose aussi question : où garer et recharger les voitures électriques ? Les bornes de recharges sont encore très peu nombreuses et le parking en sous-sol pose des problèmes de sécurité : il faut disposer de bornes de recharge appropriées, pas toujours simples à installer dans les bâtiments existants, pour éviter le risque d’explosion en cas d’incendie. Concernant cette problématique, les supermarchés et retail parks de Wereldhave et Ascencio ont l’avantage d’avoir des parkings extérieurs pour installer ces bornes. « Par ailleurs, nous veillons à l’accessibilité de nos sites en transports en commun », précise Nicolas Beaussillon.
La remontée des taux d’intérêt doit-elle inquiéter les investisseurs en immobilier coté ? Ce thème a été abordé par Kara De Smet, CFO de Retail Estates, Sven Bosman, Managing Director de Vastned Belgium, Mickael Van den Hauwe, CFO de WDP.
La brusque remontée des taux d’intérêt peut-elle mettre à mal le modèle de financement des Sociétés Immobilières Réglementées (SIR) ? Un débat animé s’est déroulé autour de 4 questions.
La croissance est-elle toujours possible dans un contexte où l’écart entre le rendement et les coûts de financement s’est sensiblement comprimé ?
S’il est vrai que le secteur immobilier est traditionnellement sensible à l’évolution des taux, cette affirmation mérite d’être analysée dans le contexte particulier des SIR. Les participants au débat affirment sans détour que l’exposition au risque de taux a pu être significativement allégée grâce à des stratégies de couverture à long terme des emprunts passés. Par ailleurs, des instruments alternatifs pour mener des augmentations de capital rapides auprès d’investisseurs institutionnels permettent de se financer sans pour autant augmenter le taux d’endettement dans les bilans.
Quant aux écarts (spreads), ils ont pu être maintenus à des niveaux tout à fait honorables, grâce au mécanisme d’indexation des loyers, particulièrement courant dans l’immobilier commercial.
Enfin, les SIR n’hésitent pas à procéder à des arbitrages pour financer leur croissance : en fonction des opportunités, elles peuvent revendre certains bâtiments matures pour générer les liquidités nécessaires pour de nouvelles acquisitions.
Comment le secteur de l’immobilier retail s’arme-t-il pour faire face au risque de défaut si l’économie entre en récession ?
Les SIR disposent d’un bouclier important : l’indexation automatique des loyers en Belgique. Dans le cas des baux commerciaux, cet instrument permet de maintenir les revenus à un certain niveau en se concentrant sur le portefeuille existant. À cet égard, les représentants des SIR insistent : la croissance du portefeuille n’est pas une fin en soi. Leur objectif se tourne plutôt vers la croissance des rendements et des dividendes.
La question de la croissance ne doit pas s’envisager uniquement à travers le prisme de nouvelles acquisitions, mais plutôt dans le sens d’une montée en gamme du portefeuille actuel. Les outils ne manquent pas : l’indexation des loyers bien évidemment, mais également les rénovations ou l’amélioration des performances énergétiques des bâtiments.
Comment gérer le portefeuille au mieux, alors que les rendements proposés ne suivent pas l’augmentation des taux d’intérêt ?
Les participants sont unanimes : c’est la qualité de la gestion qui fait toute la différence. Chaque opportunité d’acquisition doit donc être scrutée minutieusement, afin d’éviter le risque de voir le rendement raboté par les coûts de financement élevés. D’ailleurs, un travail important a été effectué ces dernières années sur la gestion des bilans. Objectif ? Stabiliser le ratio de dette nette/EBITDA (qui mesure la capacité de remboursement de l’entreprise avec l’argent généré par son activité). Cette stratégie permet de conserver des bilans très liquides et réduit de la sorte l’exposition aux évolutions de valorisation des actifs.
En cas d’inflation soutenue, l’indexation des loyers risque-t-elle de mener à des ruptures de baux en chaîne et donc peser sur les revenus des SIR ?
L’image de grandes artères où les espaces commerciaux se vident les uns après les autres s’oppose à une autre réalité : l’excellente qualité des portefeuilles commerciaux des SIR. Avec des taux d’occupation de l’ordre de 98% ou 99%, les SIR représentées dans notre panel de discussion mettent en avant leur approche «Sustainable Rent » : en proposant les meilleurs emplacements pour les locataires, les SIR ont pu démontrer toute leur expertise et fidéliser leurs clients sur le long terme.
Un événement de plus en plus recherché
L’événement Meet the Manager de Puilaetco, attire de plus en plus : 140 clients, investisseurs, experts immobiliers, conseillers financiers et pas moins d’une douzaine de CEO des principales Sociétés Immobilières Réglementées (SIR) belges étaient rassemblés ce 25 octobre 2022.
Merci à tous les participants pour ce moment de partage dans une ambiance chaleureuse et rendez-vous l’année prochaine !
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