Schenking van onroerend goed in België: wat u moet weten
De schenking van in België gelegen onroerend goed heeft fiscale gevolgen.
Door een onroerend goed te schenken, kan u toekomstige successierechten beperken of vermijden. Een voorafgaande planning van dergelijke overdracht is vooral interessant als de belastbare waarde van de schenking binnen de relatief lage of gematigde belastingschijven blijft.
Net als de successierechten zijn de schenkingsrechten een gewestelijke bevoegdheid. Elk van de drie gewesten bepaalt daarom zelf de tarieven van de schenkingsrechten. De tarieven van de schenkingsrechten zijn afhankelijk van de woonplaats van de schenker op het moment van de schenking. Voor de successierechten is de woonplaats van de erflater bepalend.
Fiscaal wordt onder woonplaats verstaan de werkelijke en permanente verblijfplaats van de schenker, zijnde de plaats waar zijn gezin woont en waar het zwaartepunt van zijn familiale en economische belangen ligt.
Verplaatste de schenker zijn woonplaats in de vijf jaar voorafgaand aan de schenking van het ene gewest naar het andere, dan is voor de bepaling van de tarieven van de schenkings- en successierechten het gewest bevoegd waar hij gedurende die periode het langst was gedomicilieerd (dus minstens tweeënhalf jaar).
Voor de schenking van een in België gelegen onroerend goed is een notariële akte vereist. Die akte moet bovendien worden geregistreerd, waardoor schenkingsrechten verschuldigd zijn.
De tarieven van de schenkingsrechten variëren naargelang de verwantschapsband tussen de schenker en de begiftigde. Er geldt een tarief voor schenkingen in rechte lijn en, in het Vlaamse Gewest en Brussel, tussen partners, en in Wallonië tussen echtgenoten en wettelijke samenwonenden. Voor alle overige begiftigden geldt een afzonderlijk tarief.
Het laagste tarief geldt voor echtgenoten, wettelijke samenwonenden en verwanten in rechte lijn. Onder wettelijke samenwonenden worden personen verstaan die op de dag van de schenking samen met de schenker gedomicilieerd zijn en een verklaring van wettelijke samenwoning hebben afgelegd.
Feitelijke samenwonenden of partners, die wel met de schenker samenwonen maar geen verklaring van wettelijke samenwoning hebben afgelegd, vallen in principe onder het tarief dat geldt voor andere personen. In bepaalde gevallen stellen de gewesten feitelijke samenwonenden echter gelijk met wettelijke samenwonenden.
In Vlaanderen en Brussel
In het Vlaamse Gewest en Brussel omvat het begrip ‘partner’ niet alleen echtgenoten en wettelijke samenwonenden, maar ook personen die al minstens één jaar onafgebroken samenwonen en een gemeenschappelijke huishouding voeren (of drie jaar in bepaalde situaties). Voor hen geldt bijgevolg hetzelfde tarief als voor echtgenoten en wettelijke samenwonenden.
In het Waalse Gewest
Het gunstigste tarief is van toepassing op personen die gedurende minstens één jaar met de schenker hebben samengewoond en van de schenker zorg en ondersteuning ontvingen vergelijkbaar met de zorg die doorgaans aan een kind wordt verstrekt.
In het Vlaamse Gewest wordt het kind van een partner gelijkgesteld met een kind in rechte lijn, waardoor het tarief in rechte lijn van toepassing is.
In het Waalse Gewest geldt die gelijkstelling voor het kind van een wettelijke samenwonende.
De tarieven van de schenkingsrechten op onroerende goederen
De tarieven van de schenkingsrechten op onroerende goederen zijn in de drie gewesten identiek. Ze worden progressief per schijf berekend op het aandeel dat elke begiftigde ontvangt en zijn gebaseerd op de verkoopwaarde van het geschonken goed.
In rechte lijn/ tussen echtgenoten/ wettelijke samenwonenden/ partners
| Belastingschijven in € | Tarief per schijf | Totaal van de rechten op de vorige schijven | |
| 0,01 | 150 000 | 3 % | |
| 150 000,01 | 250 000 | 9 % | 4 500 € |
| 250 000,01 | 450 000 | 18 % | 13 500 € |
| Boven 450 000 | 27 % | 49 500 € | |
Voorbeeld: u schenkt een onroerend goed met een waarde van 300 000 € aan uw zoon.
-
op de eerste 150 000 €: 150 000 × 3% = 4 500 €
-
op de schijf van 150 000 € tot 250 000 €: 100 000 × 9% = 9 000 €
-
op de schijf van 250 000 € tot 300 000 €: 50 000 × 18% = 9 000 €
Uw zoon betaalt 22 500 € aan schenkingsrechten (exclusief notariskosten, kosten voor hypothecaire opzoekingen, enz.).
Tussen alle andere personen
| Belastingschijven in € | Tarief per schijf | Totaal van de rechten op de vorige schijven | |
| 0,01 | 150 000 | 10 % | |
| 150 000,01 | 250 000 | 20 % | 15 000 € |
| 250 000,01 | 450 000 | 30 % | 35 000 € |
| Boven 450 000 | 40 % | 95 000 € | |
Schenking met voorbehoud van vruchtgebruik
Wie een onroerend goed wil schenken, kan daarbij bepaalde rechten of een zekere controle over het goed behouden. Dat is bijvoorbeeld mogelijk via een schenking met voorbehoud van vruchtgebruik.
Door enkel de blote eigendom over te dragen en het vruchtgebruik te behouden, kan de schenker het goed blijven gebruiken en blijven genieten van de eraan verbonden voordelen. Zo kan hij er bijvoorbeeld blijven wonen, de huurinkomsten blijven ontvangen of beslissen om bepaalde werken uit te voeren.
Een schenking met voorbehoud van vruchtgebruik levert echter geen besparing op het vlak van schenkingsrechten op. Voor de berekening van die rechten wordt immers uitgegaan van de waarde van het goed in volle eigendom.
Schenking ten voordele van alle kinderen
Een schenking van een goed aan alle kinderen in onverdeeldheid kan latere discussies of geschillen tussen de kinderen helpen voorkomen. Deze aanpak is aangewezen wanneer de schenker meerdere goederen bezit met uiteenlopende waarden, rendementen of locaties en de gelijkheid tussen de kinderen wil waarborgen.
Bijzondere juridische clausules
Een schenkingsakte voor een onroerend goed kan verschillende clausules bevatten, waaronder:
• facultatief conventioneel recht van terugkeer: het geschonken goed keert bij het vooroverlijden van de begiftigde terug naar de schenker, indien deze ervoor kiest dit recht uit te oefenen;
• tijdelijk vervreemdingsverbod: de begiftigde mag het goed gedurende een bepaalde periode niet verkopen, schenken of op een andere manier vervreemden;
• wederbeleggingsclausule: de begiftigde verbindt zich ertoe een deel van de inkomsten opnieuw te investeren in het goed;
• fideï-commis de residuo: indien het geschonken goed, of wat ervoor in de plaats is gekomen, zich bij het overlijden van de begiftigde nog in diens vermogen bevindt, kan de schenkingsakte bepalen dat het wordt overgedragen aan een vooraf aangeduide persoon.
Vermogensplanning
Bij een schenking van een onroerend goed moet eerst worden bepaald welk gewest bevoegd is. Daarbij telt niet de ligging van het onroerend goed, maar de fiscale woonplaats van de schenker gedurende de laatste vijf jaar.
Hoewel de tarieven van de schenkingsrechten voor onroerende goederen in de drie gewesten vergelijkbaar zijn, geldt dat niet voor de successierechten. Een voorafgaande berekening maakt het mogelijk na te gaan of een schenking fiscaal interessant is en welke impact zij heeft op de latente successierechten op het resterende vermogen.
Daarnaast moet rekening worden gehouden met het statuut van de begiftigde of toekomstige erfgenaam, zoals echtgenoot, wettelijke samenwonende of feitelijke samenwonende.
Tot slot is het belangrijk dat de schenkingsakte clausules bevat die aansluiten bij de wensen van de schenker, zoals een voorbehoud van vruchtgebruik, een recht van terugkeer of andere beschermingsclausules.
Samenvattende vergelijkende tabel
| Sleutelelement | Waals gewest | Vlaams gewest |
| Erkende partners | Echtgenoten, wettelijke samenwonenden en erfgenamen in rechte lijn | Echtgenoten, wettelijke en feitelijke samenwonenden (minstens 1 jaar) en erfgenamen in rechte lijn |
| Tariefschalen | 3 / 9 / 18 / 27% | Identiek |
| Andere personen | Alle personen die geen erkende partners zijn | Identiek |
| Tariefschalen | 10 / 20 / 30 / 40% | Identiek |
De schenking van een onroerend goed vraagt een zorgvuldige afweging van de gekozen modaliteiten en voorwaarden.
Het team Wealth Planning & Structuring van Puilaetco staat te uwer beschikking om uw vermogens- en successieplanning af te stemmen op uw behoeften.
De fiscale wetgeving verandert voortdurend, soms met terugwerkende kracht, en kan bijkomende belastingen, intresten of boetes met zich meebrengen. Dit artikel vormt geen fiscaal advies. De fiscale behandeling van elke verrichting is specifiek aan de persoonlijke situatie van elk individu. De informatie die in dit artikel verstrekt wordt, is van algemene aard. Ze vervangt geen specifiek advies voor uw eigen situatie. Het is aangewezen om specifiek advies bij erkende professionals in te winnen alvorens om het even welke actie te ondernemen of ervan af te zien om te handelen.
Bibliografie
Aanvullende informatie over de schenking van onroerend goed in Wallonië:
https://www.notaire.be/heritage-et-donations/donations/donation-immobiliere
Website van de overheid (FOD Financiën) voor de aangifte van een schenking van onroerend goed:
https://fin.belgium.be/fr/particuliers/autres-services/donations
Belastingtarieven voor schenkingen van onroerend goed, te raadplegen op de officiële website notaire.be:
https://www.notaire.be/heritage-et-donations/donations/donation-immobiliere/tarifs-des-donations-immobilieres
Aanvullende informatie over de erfovereenkomst:
https://www.notaire.be/heritage-et-donations/planifier-sa-succession/le-pacte-successoral