Meet the Manager: de gezondheidsbalans van het beursgenoteerd vastgoed

Meet the Manager: de gezondheidsbalans van het beursgenoteerd vastgoed

Kantoorvastgoed: telewerk versnelt de verandering
Door de Covid-19 crisis werden veel bedrijven gedwongen om heel snel telewerkstrategieën op punt te stellen. Zal deze trend ook na de huidige gezondheidscrisis voortduren en vormt hij een bedreiging voor de sector van het kantoorvastgoed? Onze specialisten zijn formeel: werken op kantoor zal niet verdwijnen, want hoewel telewerken veel voordelen heeft, heeft de mens van nature nood aan sociale contacten om creatief te kunnen zijn en om zich goed te voelen. De crisis lijkt daarentegen wel de ontwikkeling te versnellen van een model dat steunt op drie pijlers. Dit model had al voor de pandemie vorm gekregen en draait rond de bedrijfszetel, co-workingruimten en de woonplaats. In dit model beantwoordt elke pijler aan verschillende behoeften. In deze context, die al voor de coronacrisis bestond, richten de GVV’s zich op de verhuur van gebouwen van hoge kwaliteit, en die zijn er op dit moment veel te weinig op de Belgische markt. Bovendien hechten de GVV’s nog meer belang aan het ontwikkelen van een goede relatie met de klant. Ze zijn uitgegroeid tot dienstverlener in plaats van vastgoedeigenaar. 

E-commerce: het einde van retailvastgoed?
Door de lockdown heeft de e-commerce een flinke boost gekregen. Dit neemt niet weg dat de consumptiecijfers van tijdens en na de eerste golf aantonen dat fysieke winkels niet zomaar zullen verdwijnen. Beleggers moeten echter bijzonder selectief zijn en hun portefeuille diversifiëren op basis van deze drie variabelen: het soort winkel (shoppingcentra, winkels in het stadscentrum, retailparken); het type huurder (die in staat is om de demografische en technologische ontwikkelingen te begrijpen) en het type locatie (run shopping of fun shopping). Wanneer we kijken naar de bezettingsgraad van handelsruimten, stellen we vast dat die op hetzelfde niveau is gebleven of licht is toegenomen. Ook de huurinkomsten zijn stabiel gebleven, zonder rekening te houden met de periodes waarin de economie in lockdown was. Tijdens de zes weken van 'harde lockdown' die we tijdens de lente hebben doorgemaakt, hebben de GVV’s soms de huurprijs met de helft verlaagd als tegenprestatie voor een verlenging van de huur. Op jaarbasis zou de daling rond de 15 à 20% moeten bedragen. Dit neemt niet weg dat de situatie sterk verschilt volgens de locatie, het type winkelvastgoed en de huurders. De aandelen van commerciële GVV’s zouden in 2021 verder kunnen dalen, alvorens in 2022 weer te herstellen. In elk geval blijft het bijzonder belangrijk om de portefeuille actief te beheren.

Logistiek vastgoed: de vraag neemt gestaag toe
Door de pandemie is aan het licht gekomen dat er in Europa een enorme behoefte bestaat aan logistiek vastgoed. Meer dan ooit kennen de bedrijven de uitdagingen die gepaard gaan met het volledige beheer van hun aanvoerketen, om nog efficiënter, sneller en flexibeler te kunnen inspelen op de behoeften van hun klanten. Het toenemende succes van de e-commerce werkt deze trend nog in de hand. Tot voor kort dacht de markt bijvoorbeeld dat voedingsmiddelen nooit online zouden worden verkocht. De lockdown heeft aangetoond dat dit niet klopt. Er is voortaan veel vraag naar kwalitatief hoogstaande gebouwen, die beantwoorden aan erg strenge duurzaamheidsnormen en die het welzijn van de werknemers in acht nemen. 

Residentieel vastgoed: de vraag verplaatst zich
Zit de residentiële vastgoedmarkt mogelijk in een zeepbel, zoals we soms lezen in de media? De specialisten van de GVV’s menen van niet. Op de Belgische residentiële vastgoedmarkt stellen we vast dat er nog steeds veel vraag is naar tier 1 en tier 2 locaties in de grootsteden. Niettemin neemt de vraag sterk toe naar ruimere panden die voorzien zijn van een tuin of terras en die meer afgelegen zijn van de stadscentra. Dit is ongetwijfeld een gevolg van de lockdownmaatregelen en de massale toevlucht tot telewerk. Wanneer we kijken naar de rusthuizen waarin onze GVV’s beleggen, die vaak met medische voorzieningen uitgerust zijn, dan zien we dat de vraag goed op peil blijft, omdat de eerste babyboomers pas binnen drie tot vijf jaar hun intrek zullen beginnen te nemen in deze instellingen. Bovendien heeft Covid-19 bepaalde uitbaters ertoe aangezet om hun vastgoed toe te vertrouwen aan specialisten, zodat ze meer kunnen investeren in de ontwikkeling van hun kernactiviteiten. De bezettingsgraad van studentenkamers houdt ook goed stand. De huidige gezondheidstoestand belet jongeren niet om gemeenschappelijk te gaan wonen. Soms blijven ze zelfs langer studeren alvorens zich te begeven op de arbeidsmarkt, die volop evolueert.

Hebt u interesse in beleggen in beursgenoteerd vastgoed? Praat erover met uw Client Advisor of met onze fiscale en vastgoedexperts.

Let echter op: hoewel de effecten van GVV’s minder volatiel zijn dan andere activaklassen, blijven ze beursgenoteerd en dus gevoelig voor de gezondheid van de beurzen en de vastgoedmarkt, alsook voor renteschommelingen. Hieruit resulteert een premie of een décote ten opzichte van de intrinsieke waarde van het aandeel.