Meet the Manager : le bilan de santé de l’immobilier coté en Bourse
Du 9 au 17 novembre, vous avez pu assister à nos sessions virtuelles « Meet the Manager », en compagnie de nos experts des marchés et de quatre CEO de Sociétés Immobilières Réglementées (SIR). Ces rencontres ont été l’occasion de prendre le pouls du marché de l’immobilier coté en Bourse, d’analyser comment les différents sous-secteurs ont réagi dans un contexte marqué par la crise sanitaire et d’aborder les perspectives d’avenir. A cette occasion, les participants ont posé de nombreuses questions, que nous avons regroupées dans quatre grandes thématiques.
Bureaux : le télétravail accélère le changement
La crise du COVID-19 a poussé de nombreuses entreprises à mettre rapidement en place des stratégies massives de télétravail. Cette tendance est-elle pour autant amenée à perdurer au-delà du contexte sanitaire actuel et représente-t-elle une menace pour le secteur de l’immobilier de bureaux ? Nos experts sont formels : le travail en présentiel ne va pas disparaître car, même si le télétravail présente de nombreux atouts, l’être humain a naturellement besoin de contacts sociaux pour entretenir sa créativité et son bien-être. En revanche, la crise semble accélérer le développement d’un modèle à trois piliers, qui se dessinait déjà avant la pandémie, et qui s’articule autour du siège de l’entreprise, d’espaces de coworking et du domicile. Dans ce modèle, chaque pilier répond à des besoins différents. Dans ce contexte, déjà en place avant le COVID, les SIR se concentrent sur la mise en location de bâtiments de qualité supérieure, dont le marché manque cruellement pour le moment en Belgique. Par ailleurs, elles accordent encore plus d’importance au développement de la relation avec le client, devenant avant tout un prestataire de services plutôt qu’un propriétaire immobilier.
L’E-commerce : la fin de l’immobilier retail ?
Le confinement a eu un effet de boost sur le commerce en ligne. Néanmoins, les chiffres de consommation pendant et après la première vague en attestent : le commerce physique va perdurer. Les investisseurs doivent cependant être très sélectifs et diversifier leur portefeuille sur les trois variables suivantes : le type de commerce (centres commerciaux, centre-ville, retail parks) ; le type de locataire (capable d’appréhender les évolutions démographiques et technologiques) et le type de localisation (run shopping ou fun shopping). Si l’on regarde les taux d’occupation des surfaces commerciales, on constate que ceux-ci sont restés au même niveau ou ont légèrement augmenté. Quant aux revenus locatifs, ils sont également restés à des niveaux stables, hors périodes de fermeture de l’économie. En effet, pendant les 6 semaines de « hard lockdown » que nous avons connues au printemps, les SIR ont parfois diminué de moitié le montant du loyer en contrepartie de prolongements des baux. Sur une base annuelle, le tassement devrait atteindre 15 à 20%. Néanmoins, la situation diffère fortement en fonction des lieux, des types de segment commercial ou de locataires. La pression sur les prix des actions de SIR commerciales pourrait se poursuivre en 2021 avant une reprise en 2022. Quoi qu’il en soit, la gestion active du portefeuille demeure essentielle.
Le secteur de la logistique : une demande sans cesse croissante
La pandémie a mis en lumière les immenses besoins en matière d’immobilier logistique en Europe. Plus que jamais, les entreprises ont compris les enjeux d’une maîtrise totale de leur chaîne d’approvisionnement, afin de répondre de manière encore plus efficace, plus rapide et plus flexible aux demandes de leurs clients. Le succès croissant de l’E-commerce stimule également la tendance. Jusqu’à récemment, le marché pensait par exemple que les denrées alimentaires ne seraient jamais concernées par les ventes en ligne. Le lockdown a démontré que c’était faux. La demande se dirige désormais vers des bâtiments de grande qualité, qui respectent des standards durables très exigeants et le bien-être des travailleurs.
Résidentiel : déplacement de la demande
Le marché de l’immobilier résidentiel est-il confronté à un risque de bulle, comme on peut parfois le lire dans les médias ? Pas à en croire les experts des SIR. En effet, sur le marché résidentiel belge, on constate que la demande pour des logements dans les première et deuxième couronnes des grandes villes est toujours bien présente. On assiste néanmoins à une forte augmentation de la demande pour des logements plus spacieux, équipés d’un jardin ou d’une terrasse, plus excentrés par rapport aux centres urbains. C’est très certainement une conséquence des mesures de confinement et du recours massif au télétravail. Du côté des maisons de repos dans lesquelles investissent nos SIR, souvent médicalisées, la demande reste bien en place puisque les premiers baby-boomers ne commenceront à rentrer dans ces institutions que d’ici 3 à 5 ans. Par ailleurs, le COVID-19 a encouragé certains opérateurs à confier leur immobilier à des experts afin de concentrer leurs investissements dans le développement de leur activité en tant que telle. Le taux d’occupation des chambres d’étudiants reste lui aussi robuste. Le contexte sanitaire actuel n’empêche pas les jeunes de vouloir vivre en communauté, il les pousse même parfois à prolonger leurs études avant de s’attaquer au monde du travail en pleine évolution.
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Attention, cependant, si les titres de SIR sont moins volatils que d’autres classes d’actifs, leur valeur reste cotée et donc sensible à la santé des marchés boursiers et immobiliers, de même qu’aux fluctuations des taux d’intérêt. Il en résulte une prime ou une décote par rapport à la valeur
intrinsèque de l’action.
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